株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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【不動産投資】テナント投資の特徴と注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『テナント投資の特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

テナント経営とは、店舗やオフィスなどの事業を行う場所を

賃貸契約して賃料を得る土地活用方法です。

収益性の高い土地活用や不動産投資を目指す方に

おすすめです。

注意点も見ていきましょう。

【テナント投資の特徴】

①収益性が高い

テナント経営の最大のメリットは収益性の高さです。

例えば、同じ土地面積のアパート経営とテナント経営を

比べた場合は、テナント経営のほうが賃料は2倍近く高くなります。

賃借契約の相手が事業者であることから、

賃貸住宅の家賃坪単価より高い単価で貸し出せるためです。

長期的には物件の価値も上がる可能性もあります。

②初期費用が抑えらる

テナント経営は、アパートやマンション経営に比べると

内装や設備の初期投資が少ないため、初期費用を抑えられます。

また、「スケルトン貸し」といって、内装を施さない状態で

貸し出す方法があります。

テナント側が独自の内装デザインに仕上げたい場合などに

便利で、初期投資時のオーナー側の負担は減り

両方にメリットがあります。

③税制上の優遇措置

管理費のほかにメンテナンス費や修繕費などがかかります。

物件の維持費や修繕費、減価償却費などが経費として認められ、

所得税の節税効果が期待できます。

また、スケルトン貸しの場合は

費用も事業者負担となるため、その分テナント経営の経費を

抑えることが可能です。

【テナント投資の注意点】

①景気に左右されやすい

賃貸住宅の場合は、景気による影響は受けにくいといわれていますが、

テナント経営は、事業者が相手であり

景気に左右されやすいことが特徴です。

また、景気が悪いと新しい入居者も減り、

空室リスクも高まります。

撤退時の損失リスクは賃貸住宅の退去に比べて大きくなります。

②地震保険の加入が不可

アパート・マンション経営のためにアパートローンを組む場合、

地震保険の加入が条件となっていることが一般的です。

また、リスク回避のためにも火災保険、

地震保険の加入は必須といえるでしょう。

しかし、店舗併用住宅を除くテナントは

地震保険に加入することができません。

③他経営と全く違うノウハウが必要

テナントに入居してもらう事業者を募集するためには、

ニーズを把握し戦略的に広告を出すなど、

経営に関するノウハウも必要です。

戸建て投資などとは全く違ったビジネス戦略が必要です。

個人的には、初心者にはあまりおすすめはしません。

今回のまとめになります。

テナント経営は土地活用法の中でも収益性が高く、

初期費用もアパート・マンションの経営などに比べて

抑えられることがメリットです。

一方、景気に左右されやすかったり

融資が厳しかったりなどのデメリットも存在します。

ノウハウも変わってくるため、初心者には難しいのも特徴です。

これらのデメリットを認識し、リスク管理を行うことが重要です。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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区分・ワンルームマンションの特徴と注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『区分・ワンルームマンションの特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

「区分マンション投資」は、マンションを1棟買う必要が無いので、

サラリーマンの副業としても始めやすいと言われています。

ただし、キャッシュフローは狙えないなどの

注意点もあります。

自分に合っているかどうかを確認し、進めていきましょう。

【区分マンション投資の特徴】

①管理の手間がかからない

区分マンションの多くが、そのマンションに居住している住人による管理組合を経由して、管理会社にマンションの管理を委託しています。

オーナーは、定められている管理費用を支払う代わりに、

共用部分の掃除や点検、外構の植栽管理など、

手間のかかることはほとんど管理会社におまかせ可能です。

②初期投資が比較的小さい

マンション単位での購入が可能なため、

戸建てと比べて初期投資金額が低いです。

物件によっては頭金10万円、諸費用70〜90万円程度を合わせた

100万円程度で始められます。

「自己資金が少ないけれど、不動産投資を始めたい」という方にとって、

区分マンションは投資しやすいと言えます。

③固定費用の高さ

管理費や修繕積立金などの固定費用が高めに設定されることがあります。

築年数が経過するほど、家賃下落リスクが高まるとともに、

修繕積立金などのメンテナンス関連費用は増えていきます。

【区分マンション投資の注意点】

①借入金への制限

1人あたりの所有可能戸数に制限があるため、

借入金の調達に制約がある点に留意が必要です。

また、銀行評価が低いため、買い進めにくい点も

注意です。

②収益性

買いやすいので価格が高い点があります。

比較的利回りが低いので、キャッシュフローが

マイナスになることが想定されます。

修繕費が高くなりやすく、赤字になることの想定も

必要です。

③空室時の影響が大きい

区分マンションは、賃貸する居室が1つしかないため、

空室時の影響が大きいです。

1つの空室が発生することで、賃料収入がなくなります。

空室へのリスクヘッジが難しい点があげられます。

今回のまとめになります。

区分マンションは、一棟アパートや一棟マンションなどと比べて、

投資額が大きくないため、投資リスクを抑えられるメリットが

あります。

一方で、

リスクの高い投資とも言えます。

そのため、両方を理解し、

自身の投資目的や経済的な条件を十分に検討する必要があります。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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戸建て投資の特徴と注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『戸建て投資の特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

戸建て投資はリスクを抑えてコツコツ副収入を得たい方に

おすすめの不動産投資です。

その中でもリスクももちろんあります。

理解した上で、はじめましょう。

【戸建て投資の特徴】

①少額から始められる

戸建て投資はアパート１棟投資などと比べると規模が小さく、

数百万円程度の少額から始められます。

戸建ての建物は木造が多く、木造は耐用年数が短いことから

建物価格の下落が早い＝物件価格が安くなる傾向があります。

例

一棟マンション・一棟アパート：数千万～数億円

中古の戸建て：数百万～2,000万円程度

②土地があるので銀行評価が出やすい

戸建て投資の場合、土地部分の割合が特に大きくなる

傾向があります。

建物は時の経過により資産価値が下落しますが、

土地は経年劣化が起きないため資産価値は下がりにくいです。

土地の価値もあるため、銀行融資のための評価が得やすいです。

③収益性の高さ

戸建ての場合、アパートやマンションと比べて家賃収入が高く、

収益性が高い傾向にあります。

賃貸用戸建ての場合、供給自体が少ないうえに物件の個別性が強く、

他の物件と差別化しやすい点もあります。

④空き家リスクが低い

戸建て住宅は、ファミリー層やペットと一緒に住みたい人に

人気があります。

ファミリー世帯は単身世帯と違い気軽に引越しをしないため、

入居期間が長くなりやすいのです。

また、人気があるので入居者を付けやすい点もあります。

【戸建て投資の注意点】

①リスクヘッジの難しさ

物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しいです。

マンションやアパート１棟投資と異なり、

戸建ての入居者は１世帯のみになります。

つまり、退去が発生すると家賃収入が０円です。

物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しくなります。

多様な物件に分散投資するなどでリスクを分散・軽減する

必要があるでしょう。

②管理コストの高さ

戸建て投資では、リフォーム等を自分自身で決め、

実施することができます。

自由にリフォームできる反面、内装や設備など全ての修繕費を

負担することになります。

そのため、修繕費用などの管理コストが高くつくことが

多いです。

物件の状況に応じた適切な管理費用を見積もる必要がある。

今回のまとめになります。

戸建ての投資には、収益性の高さや資産価値の上昇などの

メリットがある一方で、リスクヘッジの難しさや

管理コストの高さのデメリットもあります。

リスク要因を十分に検討し、

計画を練って投資をはじめましょう。

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アパート投資の特徴と注意点を公開！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『アパート投資の特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

儲かっている人ほど一棟アパートに投資しています。

なぜ、そうなるのか？

また、特徴、注意点はどんなところか

解説します。

【アパート投資の特徴】

①資産形成がしやすい

アパート投資は区分マンションに比べ、

一度に大規模な資産形成が可能です。

資産規模を拡大していくにあたり、

一回の取引でロットがある程度取れるため、

取引や管理の手間がかかりづらいのが特徴です。

規模の大きな資産運用をすることで、毎月の利益も

大きくなります。

また、アパートはマンションと違って比較的郊外に

立地している物件も多いことや、

ロットが大きいがゆえに購入できる投資家の数が

少ない事などから、利回りも高くなっていることが多いです。

都心の物件より安価なものも多いため、

購入しやすいのがメリットといえます。

②節税効果が大きい

不動産投資に関するメリットとして節税効果を

得られるかどうかは、

不動産の構造（木造やRC造など）に左右されます。

一棟アパートは木造の物件も多く、

減価償却費を大きく取ることができます。

よって所得税・住民税の節税効果が高い事も、

メリットの一つです。

節税によって手元に残る現金を増やすことが可能です。

③運営管理の容易さ

アパートは単一の建物を管理すればよいため、

マンション投資に比べて管理・運営が比較的容易です。

また、1戸の区分マンションは空室が発生すると

家賃収入を得られなくなります。

アパート投資は1部屋空室が発生しても、

他の部屋に入居者がいれば、家賃収入は途絶えません。

空室リスクを分散できる点はアパート投資の大きなメリットです。

また、賃料を高くして入居者に入ってほしい等

賃貸経営を行う上での要望に対して、コントロールできる要素が

多くあるのも、強みとなります。

【アパート投資の注意点】

①リフォーム費用

物件を購入してから、想定以上に費用がかさむことがあります。

特にアパートは、部屋数が多いのでリフォーム費用がかかります。

あらかじめ、リフォーム費用を予算に入れて

資金計画を立てましょう。

②物件価格の分かりづらさ

アパートは物件ごとにロケーション、築年数、設備等が異なるため、

一概に価格を比較するのが難しいです。

アパート投資を行う際は、同地域の類似物件の取引価格を十分に調査し、

専門家のアドバイスを得るなどして、

適正価格を見極める必要があります。

高く買わないように注意しましょう。

③物件の売却が難しい

アパートは一般的な住宅と異なり、投資目的の買い手に限定されるため、

売却先が限定され、売却しにくい点があります。

アパート投資では物件の売却において制約が多い点に留意が必要です。

そのため、長期的な運用を前提とした投資計画を立てることが重要です。

また、物件選定の際は、将来の売却も見据えた検討が不可欠です。

今回のまとめになります。

アパート投資が評価される理由は、

リスク分散が可能な点や、節税効果が高い点などにあります。

もちろん、区分マンション投資や戸建て投資にもそれぞれの特徴があり、

アパート投資にはないメリットもあります。

大切なのは、特徴を理解して

投資目的や自分の属性に応じて、

適切な物件選びをすることです。

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