はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『投資用不動産購入の基本的な流れを公開！
初心者でも失敗しない7ステップとは？』
です。
投資用不動産を購入することは、
安定収入や資産形成の大きな一歩になります。
しかし、初心者にとっては「何から始めたらいいの？」
「失敗したらどうしよう」と不安になることも多いでしょう。
この記事では、投資用不動産を購入する際の
基本的な流れを7つのステップに分けて解説します。
ステップ1：目的と目標を明確にする
まずは「なぜ不動産投資をするのか？」をはっきりさせましょう。
年金代わりの収入源を作りたい
毎月のキャッシュフローを得たい
相続対策をしたい
資産を増やしたい
目的が変われば、選ぶべき物件の
タイプや投資エリアも変わってきます。
ステップ2：予算と資金計画を立てる
次に、自己資金と借入可能額を把握します。
自己資金はいくら出せるか？
金融機関からどれくらい借りられるか？
月々の返済額に無理はないか？
金融機関の事前審査を受けて、
実際に購入できる金額の目安を知っておくとスムーズです。
ステップ3：エリアと物件タイプを決める
立地は不動産投資の成否を大きく左右します。
駅近かどうか（徒歩10分以内が理想）
大学・病院・企業など、入居需要があるか
今後の人口動態や都市開発の予定
また、物件タイプ（ワンルーム区分マンション
、一棟アパート、戸建てなど）も目的に応じて選びましょう。
ステップ4：物件を探す
不動産会社やポータルサイトを活用して、
条件に合った物件を探します。
チェックすべきポイント：
表面利回りと実質利回り
築年数と修繕履歴
管理状況（管理会社の有無など）
空室率や周辺の賃貸需要
ステップ5：収支シミュレーションを行う
収入（家賃）と支出（ローン返済・管理費
・修繕積立・税金など）を全て洗い出し、収支がプラスになるかを確認します。
また、数年後の売却も視野に入れた“出口戦略”も考えておくと安心です。
ステップ6：現地見学・物件調査をする
実際に物件や周辺エリアを見に行きましょう。
建物の外観や共用部の管理状態
周辺の街の雰囲気や利便性
周辺物件の家賃相場や空室状況
現地を見て初めてわかる情報も多く、
購入後のミスマッチを防げます。
ステップ7：購入申し込み〜契約・引き渡し
気に入った物件があれば、購入申し込みを行い、金融機関との本審査へ進みます。
その後、売買契約 → 決済（融資実行） → 所有権移転 → 引き渡しと進んでいきます。
引き渡し後は、管理会社に賃貸管理を委託し、家賃収入を得ていく形になります。
まとめ：成功のカギは「準備」と「判断基準」
投資用不動産は、一度購入すれば長期間に
わたって影響を及ぼす“大きな買い物”です。
だからこそ、事前の情報収集と明確な判断基準が重要になります。
焦らず、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら、
一歩一歩慎重に進めていきましょう。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『なぜ戸建て投資は、破綻確定なのか？』
です。
結論から言うと・・・
理由は3つあります。
・人口減少と市場の変化
・建物の劣化とメンテナンスコスト
・財務的リスク
詳しく解説します。
①人口減少と市場の変化
日本は長期的な人口減少と少子高齢化が進んでいます。
この影響で、ファミリー層の数も減少しており、
住宅需要が低下しています。
特に、過疎地域では戸建て住宅の売却や賃貸が
難しくなっており、投資家にとってはリスクが増大しています。
さらに、
戸建ての場合は賃料が0か1なので、
リスク分散ができない、空室リスクが高いです。
金融機関が融資を出しづらい理由も
ここにあります。
②建物の劣化とメンテナンスコスト
古い戸建て物件は、維持や修繕のために
高額なコストがかかります。
物件を取得した後の維持費が収益を圧迫し、
加えてリフォームや修繕が必要になることで、
さらに投資の効率が悪化します。
特に築年数が経つにつれて、不具合が増えるため、
投資家にとって負担が増していきます。
自身で、リフォームコストをコントロールすること
が賃貸経営の根幹とも言えます。
さらに、
需要に対してマッチするリフォームと施工を
しないといけないため、
リサーチもかなり重要になってきます。
③財務的リスク
投資家はさまざまな財務的リスクに直面しています。
たとえば、黒字であっても資金繰りが悪化し、
支払いが滞る「黒字倒産」の危険性や、
物件価値の下落による損失、家賃の下落など、
収益性が見込めない場合が多いです。
こうした条件が重なることで、投資が破綻する危険が高まります。
また、市場に出ている高利回り戸建ては、
高利回りにしないと売却できない可能性が高いです。
賈う時に売却も視野に入れて購入を
検討するようにしましょう。
今回のまとめになります。
今後の戸建て投資の失敗リスクが増大していると言えます。
投資を考える際には、
慎重な市場分析とリスク管理が求められます。
今後も正しく不動産投資をするための
有益な情報を発信していきます。
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今回のテーマは、
『不動産投資において、火災保険と地震保険は必要？』
です。
結論から言うと・・・
不動産投資において、火災保険と地震保険は
リスク管理の重要な要素です。
それぞれの保険が持つ役割とその重要性について
詳しく説明します。
【火災保険の重要性】
◎リスクヘッジ
火災保険は、火災による損失を補償するだけでなく、
風災、落雷、水災などの自然災害、
さらには盗難などにも対応します。
これにより、投資家は物件の焼失や損傷から来る
経済的損失を最小限に抑えることができます。
◎融資の条件
多くの金融機関では、不動産投資のための融資を受ける際に
火災保険の加入を条件としています。
これは、投資物件が予期せぬ災害に遭遇した場合でも
融資返済の保障を確保するためです。
◎経費計上のメリット
火災保険料は経費として計上できるため、
税負担を軽減する効果があります。
実際、年間の保険料が経済的リスクの軽減に寄与することで、
投資家にとっては財務的なメリットがあります。
【地震保険の重要性】
◎地震のリスク
日本は地震頻発地域であり、地震による損害は非常に
高額になる可能性があります。
地震保険は、地震によって建物が崩壊した場合の
損失を補償します。
これは特に不動産投資家にとって不可欠な保険です。
◎火災保険との違い
火災保険は火災などのリスクに特化していますが、
地震からの損害をカバーするためには、
別途地震保険に加入する必要があります。
地震保険の補償内容には、建物の倒壊や損壊による損失が
含まれていますが、洪水や風災は対象外です。
◎必要な保険の種類
【火災保険の種類】
不動産投資用の火災保険には、以下のような補償があります。
・基本補償：火災、落雷、爆発、風災
・特約補償：水災、水漏れ、盗難、騒音被害など3610。
【地震保険の種類】
地震保険には以下のような補償内容があります。
・全損保険：建物が倒壊した場合
・部分損保険：建物が一部損傷した場合411。
今回のまとめになります。
不動産投資における火災保険と地震保険は、
リスク管理に欠かせない要素です。
投資家は、損失を最小限に抑えるために両方の保険に
加入することを強く推奨します。
これにより、予期せぬ災害に対する備えが整います。
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今回のテーマは、
『アパート経営の５つのポイント』
です。
結論から言うと・・・
アパート経営を成功させるためには、
いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。
今回は５つのポイントを解説します。
①立地選定
・賃貸需要のある場所
アパートの立地は、成功に直結します。
交通の便が良く、周囲に生活利便施設（スーパー、コンビニ、学校など）がある場所が理想的です。
②物件設計
・ターゲットに合わせた設計
入居者層に合わせた間取りや設備を整えることが
入居率向上に寄与します。
例えば、単身者やカップルをターゲットにした場合、
小型間取りが効果的です。
・建物のデザインと設備
質の高いデザインや設備を選ぶことで、
入居者の興味を引くことができます。
この2つは入居者の満足度に直接影響します。
③資金管理
・キャッシュフローの理解
アパート経営では、収入と支出を明確に把握し、
持続的にプラスのキャッシュフローを確保することが必須です。
・自己資金の確保
借入金を最小限に抑え、自己資金を増やすことが
リスク管理につながります。
これにより、経済的な打撃を受けにくくなります。
④管理とメンテナンス
・信頼できる管理会社の選定
賃貸経営は、デリケートな管理を要します。
信頼できる管理会社に委託することが、
トラブルの防止や運営の効率化につながります。
⑤リスク管理
・リスク回避の準備
不動産経営には多くのリスクが伴うため、
リスクを予測し対策を講じることが重要です。
市場の動向や法律の変更などに対して
柔軟に対応できるようにしましょう。
今回のまとめになります。
アパート経営を始める前に、
これらのポイントをしっかりと理解し、
計画を立てることが必要です。
これらを理解しているかどうかで
成功に大きな影響を及ぼします。
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今回のテーマは、
『不動産投資の空室問題』
です。
結論から言うと・・・
空室問題は、所有している物件が入居者を持たない、
または空室状態であることによって、
安定した家賃収入を得られないリスクを指します。
空室が続くと、家賃の収入がゼロになり、
長期的には資産価値が低下する可能性があります。
【空室問題の原因】
・物件の状態
老朽化やバリアフリーが施されていないなど、
物件自体の魅力が少ないと、
入居者が決まりにくくなります。
・物件の立地
アクセスが悪い、周辺環境が不便である場合は
入居者を集めにくくなります。
・賃料の設定
市場価値に対して賃料が高すぎる場合や、
逆に低すぎる場合は、入居者の興味を引きにくくなります。
【まずは空室を埋めること】
・空室なら家賃が入ってくることはないため、
まずは空室を埋めることが大切です。
・ライバルとの競争であることを
忘れてはいけません。
今回のまとめになります。
空室対策は、避けて通れないものです。
起きてから動くのではなく
不動産投資を始める時から
検討しておきましょう。
今後、具体的な空室対策や空室募集の仕方
などについても解説していきます。
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