株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

X

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

PR

再建築不可物件とは？安い理由・注意点・投資で失敗しないポイントを解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資でも耳にする

「再建築不可物件」について解説します。

安く買える物件の中には、

実は「再建築不可」に該当するものが多くあります。

しかし、仕組みを理解せずに

購入すると後悔するリスクも高いです。

この記事では、

・再建築不可物件とは何か

・なぜ建て替えができないのか

・投資する際の注意点や活用方法

をわかりやすく解説します。

【再建築不可物件とは？】

再建築不可物件とは法律上、

建物の建て替えが認められていない

不動産のことを指します。

そのため、建物が老朽化や

災害などで倒壊してしまうと、

同じ場所に再度建物を建てることができません。

この「建て替えができない」という

制約があるため、一般的な物件よりも

価格が安くなっています。

なお、リフォームやリノベーションは

可能な場合も多く、現況の建物を

活かして賃貸活用するケースもあります。

【なぜ再建築不可になるのか？】

再建築不可となる主な理由は以下の通りです。

・接道義務を満たしていない

建築基準法では、建物を建てる土地は

「幅4m以上の道路に2m以上接している」

必要があります。

この条件を満たさない土地は、

新たに建物を建てられません。

・建築基準法施行前の建物

法改正前に建てられた古い

建物の場合、現在の基準を

満たさないケースがあります。

・市街化調整区域内の土地

都市計画上、原則として建築が制限される

区域に指定されているため、

建て替えが難しい場合があります。

・共有物件で合意が得られない場合

マンションなどの共有物件では、

所有者全員の合意が得られないと

建て替えができません。

【再建築不可物件の注意点】

再建築不可物件を購入・保有する際は、

以下のリスクを理解しておくことが重要です。

・売却が難しい

次の購入者が見つかりにくく

価格が下がりやすい。

・倒壊すると資産価値がゼロに

再建築ができないため、

災害リスクに注意が必要。

・金融機関の融資が通りにくい

担保価値が低いため、

現金購入が求められるケースもあります。

一方で、

建物の減価償却が大きく節税効果を狙える

というメリットもあり、

うまく活用すれば投資戦略の

一つとして成立することもあります。

まとめです。

再建築不可物件は「安い」反面、

「売れにくい」「建て替えできない」

といった明確なリスクがあります。

しかし、

・築浅でまだ活用可能な建物

・接道を確保して再建築可能にできる土地

など条件次第では高利回り投資も可能です。

投資目的や出口戦略を明確にし、

リスクを正しく理解した上で

判断することが大切です。

今後も不動産投資に

役立つ情報を発信していきます。

FACEBOOK

X

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

【実体験】不動産投資で実際に起きた入居者トラブル3選とその対処法

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、私自身が不動産投資を行う中で

実際に経験した入居者トラブルについてお話しします。

不動産投資は「家賃収入」という
安定した収益が魅力ですが、その裏では思わぬ
トラブルが発生することも少なくありません。

この記事では、特に発生頻度の高い3つのトラブルと、
その具体的な対処法をお伝えします。

事前に知っておくことで、
トラブルが起きても落ち着いて対応できるようになります。

① 賃料の滞納トラブル

不動産投資で最も多いトラブルが

「家賃の滞納」です。

賃料を1日でも遅延する入居者は意外と多く、

オーナーなら誰もが一度は

経験するといっても過言ではありません。

家賃収入（インカムゲイン）は投資の生命線。

滞納が続けば、ローン返済や

運営資金に直結するため、放置は禁物です。

対処法としては以下のステップが基本です。

まずは電話や書面で督促を行う。

それでも支払いがない場合は、

督促状（内容証明）を送付。

3カ月以上の滞納、または1〜2カ月の滞納を

繰り返す場合は賃貸借契約の解除を検討します。

ただし、契約解除や明け渡し請求には

法的手続きが必要になるため、弁護士や

管理会社と連携して進めるのが安全です。

② 悪臭・異臭トラブル（ゴミ問題・香水など）

次に多いのが悪臭・異臭に関するトラブルです。

代表的な原因は以下の3つです。

・室内やベランダにゴミを溜め込む

・強い香水やお香の使用

・ペットの臭い対策が不十分

ゴミの放置は、

害虫発生・火災・健康被害に

つながる恐れがあり、放置できません。

対処法としては：

・まずは丁寧な話し合いで改善をお願いする。

・それでも改善されない場合は内容証明で正式に注意喚起。

退去後の原状回復費用が高額になる

ケースもあるため記録（写真・文書）を残すことが重要です。

臭いやゴミの問題は、当事者に悪気がないことも

多いので感情的にならず冷静な説明を心がけましょう。

③ 騒音トラブル

集合住宅で非常に多いのが「騒音トラブル」です。

足音・テレビの音・子どもの泣き声など、

日常生活の音が原因でクレームが発生することがあります。

ここで大切なのは、誰が苦情を

出したかを絶対に明かさないことです。

「上の階の方が」「隣の方が」と伝えると、

逆恨みやさらなる対立につながる危険があります。

防止策として有効なのが「ルール作り」です。

例：

「午後22時〜午前6時の間は生活音にご配慮ください」

入居時にこのようなルールを周知しておくことで、

トラブルが起きた際も管理側から注意しやすく、

入居者も納得しやすい環境が整います。

まとめです。

トラブルを恐れず「予防と対応の仕組み」を持つ。

不動産投資にトラブルはつきものですが、

事前に知っていれば被害を最小限にできます。

・滞納 → 督促・契約解除の流れを理解する

・悪臭 → 話し合い＋証拠記録で冷静に対応

・騒音 → ルール整備で再発を防止

もし管理会社に委託している場合は、

これらの対応を代行してもらえます。

ただし、「対応力が高い管理会社」を選ぶことが大切です。

トラブル対応は「経験」と「仕組み」で解決できます。

リスクを恐れず、安定した賃貸経営を目指しましょう。

今後も初心者から上級者まで
役立つ情報を発信していきますので、
ぜひチェックしてください。

FACEBOOK

X

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

不動産投資の「買ってはいけない物件」を見抜く！購入判断の基準とは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、
「不動産投資の購入時に押さえるべきポイント」
について解説します。

結論から言うと、
購入時の判断基準（マイルール）を
明確にしておくことはとても大切です。

感覚や勢いで購入してしまうと、
思わぬ損失につながる可能性があります。

では実際に、私が物件を選ぶ際に
重視している3つのポイントをご紹介します。

① 人口動態をチェックする
（需要が減るエリアは避ける）

まず見るべきは「人口の増減」です。
国勢調査（総務省統計局）やWikipediaなどで
地域の人口推移を確認しましょう。

・人口が減少している

・高齢化が進んでいる

特にこのようなエリアは要注意です。

入居者需要が低下し、
空室リスクや売却困難に直結します。

不動産は「需要がある地域」にこそ価値が残ります。

② 周辺環境のリサーチ
（競合・利便性・生活環境を確認）

次に重要なのが、物件周辺のリサーチです。

SUUMOやアットホームなどのサイトで、
条件が近い物件を比較してみましょう。

・家賃相場はいくらか

・空室率はどれくらいか

・駐車場の有無、
・近隣施設の充実度

地方物件では「駐車場の確保」が特に重要です。

ファミリー層をターゲットにする場合、
2台分必要なケースも少なくありません。

物件敷地内にない場合は、
「徒歩何分以内に月極駐車場があるか」も
チェックしておきましょう。

③ 修繕・リフォーム費用
（想定外の出費を防ぐ）

見落とされがちですが、
修繕費用の見積もりも欠かせません。

特に注意すべき箇所は以下の3つです。

・シロアリ被害

・雨漏り

・外壁の劣化

これらは建物構造（木造・RCなど）によって
費用が大きく変わります。

また、退去時のリフォーム費用や
空室時の原状回復費用も事前に
算出しておくと安心です。

どこまで修繕を行うのか、
どの程度の費用を許容するのかも大事です。

あらかじめ自分の「支出上限ルール」を
決めておくことが、長期運用の安定につながります。

まとめです。

資産価値と空室リスクを見極める目を持つこと。

不動産投資の本質は、
どれだけ手元にキャッシュを残せるかです。

そのためには、購入前に
「資産価値が高く、
空室リスクの低い物件」を選ぶことが最重要。

今回話した3つの
ポイントだけでも押さえておくことで、

失敗を防ぎながら安定的な
キャッシュフローを築けます。

今後も初心者から上級者まで
役立つ情報を発信していきますので、
ぜひチェックしてください。

FACEBOOK

X

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー

【暴露】不動産投資業界の裏側3選｜初心者が絶対に知らないリアルな真実

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は、「不動産投資のリアルな裏側」について、
私自身の実体験をもとにお話しします。

結論：不動産投資には“理想と現実のギャップ”があります。

・優良物件は富裕層の間でしか流通しない

・悪徳業者に騙され、借金だけ残る人も多い

・「年金代わり」「不労所得」は甘い罠である

不動産投資は夢のあるビジネスですが、

裏を知らずに始めると「負債地獄」になりかねません。

ここでは、実際に私が経験した

“3つの業界の裏側”をお伝えします。

【裏側①】優良物件は一般人には出回らない

「良い物件があれば買いたい」と

誰もが思いますが、現実はそんなに甘くありません。

不動産業界では優良物件は

表に出る前に資産家や大口投資家へ回されます。

それは一体なぜか？

・不動産会社が“囲い込み”を行う

・富裕層同士で物件を紹介し合う

・売主の利益を優先し、初心者は後回し

・業者は経験の浅い人に時間をかけたがらない

つまり、初心者が探しても

“本当に良い物件”には出会えない

構造になっているのです。

▶ 対策：視座を高め、自分の戦略を持つ

私は「築古アパートをリフォームして再生」

する戦略で最初は資産を増やしてきました。

条件は以下の通りです。

・満室運営が見込めるエリア

・自分で改善できるリフォーム前提物件

・リフォーム知識を身につければ、

　競合が少ない“勝てる領域”で戦えます。

【裏側②】悪徳業者に騙され、借金だけ残るケース

不動産業界には、巧妙な営業トークで

初心者を狙う悪徳業者が存在します。

よくある手口

・虚偽説明（不実の告知）

・利益相反の契約構造

・新築ワンルームの高額販売

・非現実的な収支シミュレーション

こうした話に乗ってしまい、

最終的に借金だけが残るケースは少なくありません。

▶ 対策：必ず経験者の意見を聞く

今はSNSでもベテラン投資家と繋がれる時代です。

実際に行動している人の意見を聞くだけで、

多くのトラブルを未然に防げます。

【裏側③】「年金代わり」「不労所得」という甘い言葉の罠

「不動産投資＝不労所得」という

言葉を信じるのは危険です。

実際には、

不動産投資は立派な“事業”であり、

手間と知識が必要です。

私は物件購入の前後で必ず

・キャッシュフロー

・税金・修繕費

・リスクシナリオ

を数値で把握しています。

管理会社に全て任せることも可能ですが、

自分で管理するほど利益率は高くなるのが現実です。

「不労所得」という言葉に惑わされないようにしましょう。

【まとめ】不動産投資は“知識と視点”で勝敗が決まる

不動産投資は決してギャンブルではありません。

しかし、正しい知識と視点を

持たない人は、簡単にカモにされてしまいます。

・優良物件は自ら取りに行く

・経験者から学ぶ

・楽して儲かる”話を信じない

この3つを守るだけで、

失敗の確率は大幅に下がります。

これからも、私の実体験を

もとに“不動産投資のリアル”を発信していきます。

今後も初心者から上級者まで
役立つ情報を発信していきますので、
ぜひチェックしてください。

FACEBOOK

X

https://ameblo.jp/multiface0001/entry-12886516481.html

アメーバブログ

note

FC2

Seesaa

忍者ブログ

はてな

ウォンデットリー