はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『旗竿地とは?』
です。
結論から言うと・・・
旗竿地とは、不動産用語で、
細長い形状の土地のことを指します。
旗のようになっている土地です。
【旗竿地の特徴】
・道路に面する部分が細い「旗の柄」部分と、
その奥の広い「旗の布」部分から成る
・細長い形状で、奥行きが長く、道路に面する部分が狭い
・外観上の景観に問題がある
・土地の有効活用が難しい
・建物の建築や駐車スペースの確保が難しい
【旗竿地で不動産投資の際の注意点】
・旗竿地の外観は美観に問題がある可能性があり、
デザイン面での工夫が重要です。
・細長い形状のため、建物の建築や駐車スペースの確保が難しい。
用途に応じた適切な設計が必要です。
・細長い形状のため、土地の有効活用が難しい。
建築計画や用途を慎重に検討する必要があります。
・建築費用や維持管理費などの投資コストを詳細に検討し、
収支の見通しを立てることが重要です。
・旗竿地は一般的に不動産投資の対象として好ましくないとされている。
十分なリスク管理が必要です。
今回のまとめになります。
旗竿地での不動産投資は、
一般的には好ましくないとされています。
ただし、旗竿地は低価格で取得できる可能性があり、
用途や開発計画によっては投資対象となる場合もあります。
総合的に判断すると、
旗竿地での不動産投資は一定のリスクを伴うものの、
状況によっては投資対象となる可能性もあります。
投資リスクを十分に理解し判断しましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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https://multiface.blog.shinobi.jp/
https://multiface.hatenablog.com/
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『市街化調整区域とは?』
です。
結論から言うと・・・
市街化調整区域とは、
都市計画法に基づいて定められた区域で、
無秩序な市街地の拡大を抑制し、計画的な市街化を図るために
設けられた地域です。
詳しく解説します。
【市街化調整区域】
・再建築不可より難しい
・一定の要件を満たさない限り、
新たな建築物の建築や開発行為が制限されている
【不動産投資で注意すること】
・様々な規制と制限がある
・売却しにくい
・住居よりも融資が厳しい
【市街化調整区域の住居のデメリット】
・自由な建物の建設や土地の利用ができない
・売買や賃貸の際に制限があり、流動性が低い傾向にある
・市街地から離れた郊外に位置することが多く、不便
・土地や建物の資産価値は低い
今回のまとめになります。
市街化調整区域ではデメリットも多くありますが、
低コストで土地が取得できるメリットもあり、
用途地域の変更などを通じて、
将来的な開発が期待できる可能性もあります。
市街化調整区域での不動産投資を検討する際は、
慎重な検討が求められます。
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今回のテーマは、
『市街化調整区域とは?』
です。
結論から言うと・・・
市街化調整区域とは、
都市計画法に基づいて定められた区域で、
無秩序な市街地の拡大を抑制し、計画的な市街化を図るために
設けられた地域です。
詳しく解説します。
【市街化調整区域】
・再建築不可より難しい
・一定の要件を満たさない限り、
新たな建築物の建築や開発行為が制限されている
【不動産投資で注意すること】
・様々な規制と制限がある
・売却しにくい
・住居よりも融資が厳しい
【市街化調整区域の住居のデメリット】
・自由な建物の建設や土地の利用ができない
・売買や賃貸の際に制限があり、流動性が低い傾向にある
・市街地から離れた郊外に位置することが多く、不便
・土地や建物の資産価値は低い
今回のまとめになります。
市街化調整区域ではデメリットも多くありますが、
低コストで土地が取得できるメリットもあり、
用途地域の変更などを通じて、
将来的な開発が期待できる可能性もあります。
市街化調整区域での不動産投資を検討する際は、
慎重な検討が求められます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『再建築不可物件とは?』
です。
結論から言うと・・・
再建築不可物件とは、法的に建物を建て替えることが
制限されている不動産のことを指します。
安い物件を探していたら、再建築不可に当たることが
あります。
詳しく解説します。
【再建築不可物件】
・建て替えができない不動産のため、
壊れたらおしまいだから、安い
・リフォームは可能
【なぜ、再建築不可なのか】
・建築基準法ができる前に建てられた
・土地の用途地域が制限されている場合
・市街化調整区域になっている
・地域住民の合意が得られない
→建物がマンションなど共有の物件である場合、
区分所有者全員の合意が得られないと建て替えができない
【再建築不可物件の注意点】
・売却しにくい
・倒壊するとおしまい
・銀行の融資が出にくい
・建物の減価償却費が大きいため、
節税効果が期待できる可能性もある
今回のまとめになります。
再建築不可物件の情報は、不動産投資サイトなどで確認できます。
再建築不可物件は投資リスクが高い一方で、
適切な条件下では節税効果も期待できる可能性もあるため、
投資家は慎重に検討する必要があると言えます。
適切なリスク管理のもとで投資判断を行いましょう。
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株式会社Multifaece代表の五反田です。
今回のテーマは、
『投資家を騙して稼ぐ、悪徳不動産業者の闇を暴露』
です。
結論から言うと
不動産業界の闇についてお話しします。
不動産投資家を騙して生きている悪徳不動産業者が
いなくならないのが現状です。
問題が多いサブリース問題を中心に、解説していきます。
【サブリースとは】
サブリースとは、管理会社がオーナーから
一括で物件を借り上げ、借り上げた物件を
入居者に転貸することです。
よって、入居者にとっての貸主は、管理会社であり
家賃収入も管理会社側に入ります。
オーナー側の収入は、予め契約時に
家賃の何割を保証するのかを決め、
管理会社からオーナーへ支払われます。
そして、入居者から支払われる
家賃収入から上記の保証賃料を
差し引いた金額がサブリース手数料であり、
サブリース業者である
管理会社の収益となります。
空室リスクを減らすことにより
安定した経営を実現するための
管理サービスといえます。
サブリースのよくあるトラブルの事例と
回避策についてお話しします。
よくあるトラブル①
【勧誘に関するトラブル】
新築をしようと考えているときにサブリース会社から
「契約期間中の家賃は一切下がらないから安心です」と
しつこく勧誘されるケースです。
家賃保証型サブリースは
必ずしも同額の家賃を保証するわけではありません。
将来的に減額される可能性が高いです。
誤った知識や理解で契約をしないように注意しましょう。
よくあるトラブル②
【解約できないトラブル】
サブリース会社は、オーナーにとって
借地借家法上の借主にあたります。
正当な理由がなければ契約は解除できません。
サブリース業者からすると、
満室稼働している物件であれば
サブリース契約を持続させた方が儲かります。
そのため、オーナー都合では解約できない
契約になっている業者も中にはあります。
契約する際には、途中解約が可能であるか
を必ず確認しましょう。
よくあるトラブル③
【免責期間に関するトラブル】
一般的なサブリース契約では、
募集から入居者が決まるまでの
１ヶ月〜3ヶ月ほどの期間が免責期間となっています。
しかし、業者によっては退去の度に
免責期間が発生する契約内容になっている業者も存在します。
契約の際に、免責期間に関する
内容もしっかりと把握しておきましょう。
今回のまとめになります。
サブリースは空室リスクを減らすことにより
安定した経営を実現するためのものです。
メリットは大きいものの
確認不足や知識不足による
トラブルが多いのも現状です。
契約前に必ず基本的な知識は知っておくこと、
疑問点は契約前に確認することで
防げるものがほとんどです。
悪徳業者に騙されないようにしましょう。
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