はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『積算価格とは』
です。
結論から言うと・・・
積算価格とは、
不動産において土地および建物の価格を別々に評価し、
その合算によって算出される価格です。
【積算価格】
・主に不動産の売買や融資の際に参考として用いられます。
積算価格=土地の値段+建物の値段
土地 = 相続税路線価×面積
建物 = 再調達価格×面積×残存年数
銀行によって算出方法が違い、実際の価格とは違うので
あくまで参考価格となります。
【土地の評価】
・相続税路線価×土地の面積
・路線価方式
路線価とは、国税庁が定めた道路に面した土地の1㎡当たりの評価額です。
毎年7月に公表され、路線価はそれぞれの土地に
アクセスする道路の価値を反映しています。
土地の評価額は、路線価に土地の面積を掛けることで算出されます。
・倍率方式
倍率方式は、比較可能な土地の公示価格や
固定資産税評価額を基にして、特定の倍率を適用することで
土地の評価額を算出します。
この方法は、路線価が無い地域や個別の事情がある土地に用いられます。
【建物の評価】
建物の評価は、建物の再建築費用に基づいて
算出されることが多いです。
これは、建物がどの程度の費用で再建可能かという観点から評価します。
・再調達価格×面積×残存比率
今回のまとめになります。
このようにして算出された積算価格は、
金融機関が融資を行う際の担保評価に利用されるほか、
不動産業者が物件の適正価格を把握するための
指標としても重要な役割を果たします。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産の市場価格の重要性とは』
です。
結論から言うと・・・
不動産の価格は、非常に重要です。
しかし、物件は同じものが二つとなく
価格がわかりにくいのも事実です。
【不動産の市場価格】
・お店で買える価格
・スナック菓子1袋120円が市場価格
・120円のものから280円の物もある
→ビジネスで儲けるには、
市場価格より安く買うことが重要
果物
・りんごが150円
・不作で250円、豊作で100円
不動産
・新しいと高い
・駅近だと高い
→価格を掴むことが大切！
【不動産の価格はわかりにくい】
・価格がわからなく、高く買ってしまう
→注意、業者のカモになる
・マンション１棟9800万円は高いのか安いのか？
→総合的に判断して、安いか高いか決める
・実際に、本来1億のところ1.5億で買ってしまし
マイナスになることもある
今回のまとめになります。
不動産の市場価格は、
さまざまな要因によって決まります。
不動産の価格は、非常に重要かつ
分かりづらいです。
価格の感覚を掴み、騙されないようにしましょう。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『旗竿地とは?』
です。
結論から言うと・・・
旗竿地とは、不動産用語で、
細長い形状の土地のことを指します。
旗のようになっている土地です。
【旗竿地の特徴】
・道路に面する部分が細い「旗の柄」部分と、
その奥の広い「旗の布」部分から成る
・細長い形状で、奥行きが長く、道路に面する部分が狭い
・外観上の景観に問題がある
・土地の有効活用が難しい
・建物の建築や駐車スペースの確保が難しい
【旗竿地で不動産投資の際の注意点】
・旗竿地の外観は美観に問題がある可能性があり、
デザイン面での工夫が重要です。
・細長い形状のため、建物の建築や駐車スペースの確保が難しい。
用途に応じた適切な設計が必要です。
・細長い形状のため、土地の有効活用が難しい。
建築計画や用途を慎重に検討する必要があります。
・建築費用や維持管理費などの投資コストを詳細に検討し、
収支の見通しを立てることが重要です。
・旗竿地は一般的に不動産投資の対象として好ましくないとされている。
十分なリスク管理が必要です。
今回のまとめになります。
旗竿地での不動産投資は、
一般的には好ましくないとされています。
ただし、旗竿地は低価格で取得できる可能性があり、
用途や開発計画によっては投資対象となる場合もあります。
総合的に判断すると、
旗竿地での不動産投資は一定のリスクを伴うものの、
状況によっては投資対象となる可能性もあります。
投資リスクを十分に理解し判断しましょう。
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今回のテーマは、
『市街化調整区域とは?』
です。
結論から言うと・・・
市街化調整区域とは、
都市計画法に基づいて定められた区域で、
無秩序な市街地の拡大を抑制し、計画的な市街化を図るために
設けられた地域です。
詳しく解説します。
【市街化調整区域】
・再建築不可より難しい
・一定の要件を満たさない限り、
新たな建築物の建築や開発行為が制限されている
【不動産投資で注意すること】
・様々な規制と制限がある
・売却しにくい
・住居よりも融資が厳しい
【市街化調整区域の住居のデメリット】
・自由な建物の建設や土地の利用ができない
・売買や賃貸の際に制限があり、流動性が低い傾向にある
・市街地から離れた郊外に位置することが多く、不便
・土地や建物の資産価値は低い
今回のまとめになります。
市街化調整区域ではデメリットも多くありますが、
低コストで土地が取得できるメリットもあり、
用途地域の変更などを通じて、
将来的な開発が期待できる可能性もあります。
市街化調整区域での不動産投資を検討する際は、
慎重な検討が求められます。
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今回のテーマは、
『市街化調整区域とは?』
です。
結論から言うと・・・
市街化調整区域とは、
都市計画法に基づいて定められた区域で、
無秩序な市街地の拡大を抑制し、計画的な市街化を図るために
設けられた地域です。
詳しく解説します。
【市街化調整区域】
・再建築不可より難しい
・一定の要件を満たさない限り、
新たな建築物の建築や開発行為が制限されている
【不動産投資で注意すること】
・様々な規制と制限がある
・売却しにくい
・住居よりも融資が厳しい
【市街化調整区域の住居のデメリット】
・自由な建物の建設や土地の利用ができない
・売買や賃貸の際に制限があり、流動性が低い傾向にある
・市街地から離れた郊外に位置することが多く、不便
・土地や建物の資産価値は低い
今回のまとめになります。
市街化調整区域ではデメリットも多くありますが、
低コストで土地が取得できるメリットもあり、
用途地域の変更などを通じて、
将来的な開発が期待できる可能性もあります。
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