株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資の注意すべきデメリットとは？

続き

デメリット5

流動性は他の資産に比べて低い

株式やFXに比べて流動性が低い

というデメリットがあります。

株式、FX、投資信託であればすぐに売却

することが可能で、スマホ1つでできてしまいます。

一方、

不動産はすぐに売却しようと思っても

売れるわけではありません。

物件の状態や立地、市場によっては

購入希望者がおらず、売るに売れないと

いうことももちろんあります。

デメリット6

詐欺など危険なものもある

不動産投資詐欺にはいくつかの種類があります。

◎実際に起きた不動産詐欺事件

2017年地面師詐欺事件

不動産のプロでさえも騙された巧妙な

詐欺手口が話題になった事件です。

詐欺だと気付きにくいのは、

土地の所有者だけでなく

司法書士や不動産業者など専門家を

装う人物も含めたグループだからです。

また、

よくある詐欺トラブルの一つが手付金詐欺です。

手付金詐欺とは、

高利回りといった条件の良い投資用物件で

勧誘し、手付金を支払った後に

連絡が取れなくなる詐欺です。

実際の不動産は手に入りません。

支払う手付金を実際の相場より高く見積もり

要求するケースもあります。

不動産投資詐欺は、適切な不動産の知識があれば

未然に防げます。

「楽して儲かる話はない」を肝に銘じましょう。

デメリット7

物件選びを誤ることの危険性

不動産投資の成功を大きく分けるのが物件選びです。

物件選びに失敗してしまうと空室が埋まらない、

思わぬ修繕費が発生し負担額が増える、

災害に見舞われ物件自体が消滅するなど

あらゆる問題があります。

逆にどんな物件を買わなければいいのか？

そのポイントを押さえておく必要があります。

例　立地、建物の外観と内装、水漏れなど

物件選びのポイントや、不利な物件を選んでしまったときの

リスクヘッジについて把握しておきましょう。

今回のまとめになります。

不動産投資はメリットもある一方で

デメリットも存在します。

デメリットの多くは適切な対策を

適切に行うことで回避・軽減できます。

デメリットの知識は必ず持っておきましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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初心者必見！そもそも不動産投資のメリットとは？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『そもそも不動産投資のメリットとは？』

です。

結論から言うと・・・

メリットは７つあります。

メリット1

銀行融資を使える

不動産投資は、事業になるため銀行融資が可能です。

不動産投資で融資を受けると、高いレバレッジ効果を発揮します。

自己資金が少なくても、レバレッジで

より大きな収益を上げることが可能です。

融資を受けることで大規模な投資を行うことができ、

その結果大きな利益を上げやすくなるのです。

株式投資・FXなどは、金融機関から融資を受けることは

難しいため、不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。

メリット2

一部、節税効果を得られる

不動産投資では減価償却を行うことで

節税効果を得ることができます。

不動産の資産（建物）は

費用計上を数年かけて行います。

この時に数年に分けて費用計上をするのが

減価償却費です。

取り組む人の年収などによって、

できる・できない、節税の大きさが異なるため、

事前に確認しましょう。

メリット3

土地は資産になる

土地は不動産という資産ですので、土地を持っていることは、

財産を持っているのと同じです。

土地には価値があります。

株は会社が破綻すると何も残りませんが

不動産は何も残らないというリスクがありません。

資産価値の高い土地を購入しておけば、

築年数の経過による資産価値の減少を抑えることが

できます。

また、需要が高く将来的に価値が上がる可能性の高い土地は、

家賃収入だけでなく売却益も期待できる可能性もあります。

メリット4

長期安定のリターン

他の投資商品と比べて、不動産投資は参入障壁が高く、

ミドルリスクミドルリターンで運用できます。

家賃収入で長期的、安定的に

リターンを得られます。

だから、不動産投資家は負けにくいのです。

そもそも、負けない物件しか購入していません。

勝つのではなく、負けないことが大切です。

メリット5

インフレに強い

不動産投資は現物資産である不動産に

投資するため、インフレに強いという

特徴があります。

例えば現預金などはインフレによって目減りが

発生してしまいますが、現物資産であれば

そのような目減りが発生しにくいです。

物価の上昇とともに不動産価格も上昇するため

資産価値が大幅に下落することは考えにくいです。

メリット6

手間や時間がかからない

物件購入のタイミングでは物件選びや

契約・決済など時間は取られますが

その後は不動産管理会社に管理を委託すれば

手間がかからないです。

全てのことが外注化可能なのです。

管理やリフォーム、税金関係などを

外注すれば忙しいサラリーマンでも取り組めることは

最大の武器です。

委託後、管理会社から送付されるレポートに

目を通し判断をするだけで賃貸経営が

進むため時間がかかりません。

メリット7

多様なスキルが身に付く

不動産業界は、営業、ファイナンス、建築・設計など、

多様な分野が連携して成り立っています。

そのため、さまざまな知識、経験が必要と同時に

身につけることができます。

例えば、事業計画を立てて銀行融資を受けて、

不動産賃貸業を回す経験などです。

また、不動産投資が本業に生かされたり、逆に

本業の経験が不動産投資に生きることも多いです。

現場での経験を通じて問題解決能力や交渉力、

コミュニケーションスキルもアップします。

今回のまとめになります。

不動産投資にはたくさんのメリットがあります。

不動産投資に取り組むことで

他の投資に比べて

大きな利益を安定して得ることができます。

不動産投資の基礎知識、メリットを理解して

取り組むことで成功に近づくでしょう。

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【不動産投資の基礎】利回りについて徹底解説します。

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資の基礎利回りを理解する』

です。

結論から言うと・・・

不動産投資の利回りとは

物件購入価格に対する年間の見込み収益のことです。

これは、物件の収益力を見る1つの指標になります。

利回りは２種類あります。

「表面利回り」と「実質利回り」です。

【利回りの計算方法】

・表面利回り

物件価格に対してどの程度の

家賃収入が見込めるか

表面利回り＝　年間家賃収入　÷　物件購入価格　×　100

例

・物件購入価格 3000万円

・家賃毎月　10万円　→年間120万円

120　÷　3000万円　×100　＝４％

この物件の表面利回りは4％/年とわかりました。

・実質利回り

表面利回りから経費を差し引いた時に出る割合

経費（購入諸費用、修繕費用、固定資産税など）

実質利回り =（年間家賃収入-年間運営経費） ÷

（物件購入価格＋物件購入時の経費）×100

実質利回りは、表面利回りよりも

実際の運用に近い利回りです。

【理想の実質利回り】

立地、築年数、建物の状態などが

利回りに大きな影響を及ぼします。

つまり、不動産投資における適切な利回りは

物件の特性によって異なりますが、

3~5%程度が目安とされています。

私目線の目標としている利回りは

築古木造　13％　以上

新築木造　8％　以上

中古RC　6％　以上

新築RC　5〜6　以上　　です。

利回りを高めるためには、物件価格を抑えつつ、

安定した賃料収入を確保することが重要です。

今回のまとめになります。

不動産投資における利回りは、エリアや物件によって

さまざまです。

表面利回りではなく、実質利回りを参考にして

検討しましょう。

また、利回りは不動産投資のこれからの判断材料として

重要ですが、利回りだけで判断するのはリスクがあります。

投資する物件の場所や条件も重要になりますので、

さまざまな角度から物件を吟味をし、

正しい知識で堅実な投資を心がけていきましょう。

あなた自身の目標設定に沿ったリサーチ、

物件購入をすることが最も大事です。

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不動産投資初心者にありがちな失敗３選

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『【初心者向け】

　不動産投資初心者にありがちな失敗３選』

です。

結論から言うと・・・

不動産投資にも当然リスクや失敗があります。

失敗事例を確認し、知っておくことで防げるものが

多くなります。

１つずつ解説します。

【不動産投資初心者にありがちな失敗】

①十分な資金がないのに始める

年収500万円、貯金ほとんどなし。

このような状況の人は、

不動産投資を初めても失敗します。

不動産を購入するには、多くの資金が必要です。

ローンを組んで初期費用を抑えて始めることは

できます。

しかし、融資を活用しても物件価格の1～3割ほどは

自己資金として、最初に用意が必要です。

また、物件の資金以外にも、

登記費用や仲介手数料などの出費があります。

ある程度は自己資金も必要だと考えましょう。

②自分で判断せずに管理会社や不動産業者の

　意見を鵜呑みにする

不動産業者の中には、都合のいいことを強調し、

不都合な事実は言わないところも存在します。

特に初心者だとターゲットにされてしまう

可能性が高くなります。

例えば

・新開発の需要が見込めるエリアと言われ

　物件を購入したが、新開発が中止となり　　

　空室が埋まらない

・営業マンの話を全て信じて物件を購入したら、

　適正外の家賃設定になっていて、入居者が集まらない

不動産投資は、自分で判断し

責任を持つことが大切です。

管理会社、不動産会社、知人など、

他の人から話を聞くのは大切ですが

全てを鵜呑みにせず、自分で考えて

判断するようにしましょう。

初心者であってもそうでなくても、

疑問や不安は必ず解消して進みましょう。

③自分に適さない物件を購入してしまう

不動産投資で大事なのは、明確な目的を決め、

実行していくことです。

目的や計画に合った物件を購入しましょう。

失敗例

・年間80万円の利益を目的としていたが、

予想していなかった競合物件が新しくいくつもでき、

家賃を値下げしないと売れず、利益が減った。

・節税効果のために始めたのに、

新築ワンルーム投資を選び、減価償却費で

思ったほど効果が出なかった。

・老後の年金代わりを目的としていたが、

価格が安いという理由だけで購入してしまい、

立地の悪さから空室率が高くなり、失敗した。

今回のまとめになります。

不動産投資はリスクや失敗はつきものです。

特に初心者の方は知らないと気づかないうちに

問題が大きくなってしまうこともあります。

今回、紹介した意外にもたくさんあります。

知っているか、知らないかでは全然違いますので

少しずつ勉強していきましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

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