株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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区分・ワンルームマンションの特徴と注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『区分・ワンルームマンションの特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

「区分マンション投資」は、マンションを1棟買う必要が無いので、

サラリーマンの副業としても始めやすいと言われています。

ただし、キャッシュフローは狙えないなどの

注意点もあります。

自分に合っているかどうかを確認し、進めていきましょう。

【区分マンション投資の特徴】

①管理の手間がかからない

区分マンションの多くが、そのマンションに居住している住人による管理組合を経由して、管理会社にマンションの管理を委託しています。

オーナーは、定められている管理費用を支払う代わりに、

共用部分の掃除や点検、外構の植栽管理など、

手間のかかることはほとんど管理会社におまかせ可能です。

②初期投資が比較的小さい

マンション単位での購入が可能なため、

戸建てと比べて初期投資金額が低いです。

物件によっては頭金10万円、諸費用70〜90万円程度を合わせた

100万円程度で始められます。

「自己資金が少ないけれど、不動産投資を始めたい」という方にとって、

区分マンションは投資しやすいと言えます。

③固定費用の高さ

管理費や修繕積立金などの固定費用が高めに設定されることがあります。

築年数が経過するほど、家賃下落リスクが高まるとともに、

修繕積立金などのメンテナンス関連費用は増えていきます。

【区分マンション投資の注意点】

①借入金への制限

1人あたりの所有可能戸数に制限があるため、

借入金の調達に制約がある点に留意が必要です。

また、銀行評価が低いため、買い進めにくい点も

注意です。

②収益性

買いやすいので価格が高い点があります。

比較的利回りが低いので、キャッシュフローが

マイナスになることが想定されます。

修繕費が高くなりやすく、赤字になることの想定も

必要です。

③空室時の影響が大きい

区分マンションは、賃貸する居室が1つしかないため、

空室時の影響が大きいです。

1つの空室が発生することで、賃料収入がなくなります。

空室へのリスクヘッジが難しい点があげられます。

今回のまとめになります。

区分マンションは、一棟アパートや一棟マンションなどと比べて、

投資額が大きくないため、投資リスクを抑えられるメリットが

あります。

一方で、

リスクの高い投資とも言えます。

そのため、両方を理解し、

自身の投資目的や経済的な条件を十分に検討する必要があります。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

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戸建て投資の特徴と注意点

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『戸建て投資の特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

戸建て投資はリスクを抑えてコツコツ副収入を得たい方に

おすすめの不動産投資です。

その中でもリスクももちろんあります。

理解した上で、はじめましょう。

【戸建て投資の特徴】

①少額から始められる

戸建て投資はアパート１棟投資などと比べると規模が小さく、

数百万円程度の少額から始められます。

戸建ての建物は木造が多く、木造は耐用年数が短いことから

建物価格の下落が早い＝物件価格が安くなる傾向があります。

例

一棟マンション・一棟アパート：数千万～数億円

中古の戸建て：数百万～2,000万円程度

②土地があるので銀行評価が出やすい

戸建て投資の場合、土地部分の割合が特に大きくなる

傾向があります。

建物は時の経過により資産価値が下落しますが、

土地は経年劣化が起きないため資産価値は下がりにくいです。

土地の価値もあるため、銀行融資のための評価が得やすいです。

③収益性の高さ

戸建ての場合、アパートやマンションと比べて家賃収入が高く、

収益性が高い傾向にあります。

賃貸用戸建ての場合、供給自体が少ないうえに物件の個別性が強く、

他の物件と差別化しやすい点もあります。

④空き家リスクが低い

戸建て住宅は、ファミリー層やペットと一緒に住みたい人に

人気があります。

ファミリー世帯は単身世帯と違い気軽に引越しをしないため、

入居期間が長くなりやすいのです。

また、人気があるので入居者を付けやすい点もあります。

【戸建て投資の注意点】

①リスクヘッジの難しさ

物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しいです。

マンションやアパート１棟投資と異なり、

戸建ての入居者は１世帯のみになります。

つまり、退去が発生すると家賃収入が０円です。

物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しくなります。

多様な物件に分散投資するなどでリスクを分散・軽減する

必要があるでしょう。

②管理コストの高さ

戸建て投資では、リフォーム等を自分自身で決め、

実施することができます。

自由にリフォームできる反面、内装や設備など全ての修繕費を

負担することになります。

そのため、修繕費用などの管理コストが高くつくことが

多いです。

物件の状況に応じた適切な管理費用を見積もる必要がある。

今回のまとめになります。

戸建ての投資には、収益性の高さや資産価値の上昇などの

メリットがある一方で、リスクヘッジの難しさや

管理コストの高さのデメリットもあります。

リスク要因を十分に検討し、

計画を練って投資をはじめましょう。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

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アパート投資の特徴と注意点を公開！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『アパート投資の特徴と注意点』

です。

結論から言うと・・・

儲かっている人ほど一棟アパートに投資しています。

なぜ、そうなるのか？

また、特徴、注意点はどんなところか

解説します。

【アパート投資の特徴】

①資産形成がしやすい

アパート投資は区分マンションに比べ、

一度に大規模な資産形成が可能です。

資産規模を拡大していくにあたり、

一回の取引でロットがある程度取れるため、

取引や管理の手間がかかりづらいのが特徴です。

規模の大きな資産運用をすることで、毎月の利益も

大きくなります。

また、アパートはマンションと違って比較的郊外に

立地している物件も多いことや、

ロットが大きいがゆえに購入できる投資家の数が

少ない事などから、利回りも高くなっていることが多いです。

都心の物件より安価なものも多いため、

購入しやすいのがメリットといえます。

②節税効果が大きい

不動産投資に関するメリットとして節税効果を

得られるかどうかは、

不動産の構造（木造やRC造など）に左右されます。

一棟アパートは木造の物件も多く、

減価償却費を大きく取ることができます。

よって所得税・住民税の節税効果が高い事も、

メリットの一つです。

節税によって手元に残る現金を増やすことが可能です。

③運営管理の容易さ

アパートは単一の建物を管理すればよいため、

マンション投資に比べて管理・運営が比較的容易です。

また、1戸の区分マンションは空室が発生すると

家賃収入を得られなくなります。

アパート投資は1部屋空室が発生しても、

他の部屋に入居者がいれば、家賃収入は途絶えません。

空室リスクを分散できる点はアパート投資の大きなメリットです。

また、賃料を高くして入居者に入ってほしい等

賃貸経営を行う上での要望に対して、コントロールできる要素が

多くあるのも、強みとなります。

【アパート投資の注意点】

①リフォーム費用

物件を購入してから、想定以上に費用がかさむことがあります。

特にアパートは、部屋数が多いのでリフォーム費用がかかります。

あらかじめ、リフォーム費用を予算に入れて

資金計画を立てましょう。

②物件価格の分かりづらさ

アパートは物件ごとにロケーション、築年数、設備等が異なるため、

一概に価格を比較するのが難しいです。

アパート投資を行う際は、同地域の類似物件の取引価格を十分に調査し、

専門家のアドバイスを得るなどして、

適正価格を見極める必要があります。

高く買わないように注意しましょう。

③物件の売却が難しい

アパートは一般的な住宅と異なり、投資目的の買い手に限定されるため、

売却先が限定され、売却しにくい点があります。

アパート投資では物件の売却において制約が多い点に留意が必要です。

そのため、長期的な運用を前提とした投資計画を立てることが重要です。

また、物件選定の際は、将来の売却も見据えた検討が不可欠です。

今回のまとめになります。

アパート投資が評価される理由は、

リスク分散が可能な点や、節税効果が高い点などにあります。

もちろん、区分マンション投資や戸建て投資にもそれぞれの特徴があり、

アパート投資にはないメリットもあります。

大切なのは、特徴を理解して

投資目的や自分の属性に応じて、

適切な物件選びをすることです。

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不動産投資が向いている人ってどんな人？

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

『不動産投資が向いている人』

です。

結論から言うと・・・

大きく５つあります。

不動産投資で成功する人の特徴①

とにかく素直

・言われたことをまずはやる

・自分であれこれと考えない、考えすぎない

・やりながら、走りながら考える

・人から学ぶ、真似る

→大家の会に行けば自分よりも

うまくいっている不動産投資家の

先輩親家と呼ばれてる人たちがたくさん

いらっしゃるので、

その中でも自分がいいなと思う方からの

アドバイスを真似ること。

私自身も賃貸の客付けをする時に

自分よりもうまくいってる大家の方を参考に

すぐ真似して埋まったケースも

多々あります。

不動産投資で成功する人の特徴②

すぐ行動、すぐやる

・すぐ行動に移せる人

・言われたことを先延ばしにしない

・アドバイスを即実践

・72時間以内にやらなければ一生やらない

→例えば

いい物件情報を業者さんから流して

いただいた時に情報キャッチが

ものすごい早い人は

その日のうちに自分でリサーチできることは

リサーチし、すぐに管理会社に客付け状況確認や

地域周辺のリサーチを開始しています。

翌日にすぐに現地見に行ったりなど

それぐらい行動に移せる人は

不動産投資でものすごく成功している方が

多いと思います。

不動産投資で成功する人の特徴③

一点集中、長期的な視点

・他のことに目移りしない

・モチベーションの維持

・隣の芝生は青く見えるもの

・成果＝量

→結果的に成果は何で決まるかは

私は結論、圧倒的な量だと思います。

不動産投資は長期的な視野が必要で、

短期的な変動に惑わされることなく、

じっくりと運用できる人が向いています。

実績、経験を積んでいけば不労所得化します。

不動産投資で成功する人の特徴④

リスクに対して許容度が高い人

不動産投資にはさまざまなリスク

(空室リスク、自然災害リスクなど)が伴うため、

それらのリスクを理解し、許容できる人が適しています。

ある程度のリスクは、知っていて対策することで

防ぐこともできます。

想定外のリスクにどれだけ対応、適応できるかが

大切です。

不動産投資で成功する人の特徴⑤

投資ではなく、事業として考えられる

・直接物件を購入し、所有・管理する

・物件の選定、管理、売却などの一連の業務

・家賃収入の獲得が目的

・税制面での優遇措置

以上のように、不動産投資は

事業活動の側面を持っているといえます。

そのため、事業者マインドを持って取り組むことが重要です。

今回のまとめになります。

この５つは私が見てきた中で

不動産投資で大きく稼がれてる方に

共通する事項だと思います。

不動産投資だけではなく

仕事でも共通していると感じます。

ぜひこの５つを意識して行動して

いけたらと思います。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

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