はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
本記事では、不動産投資で合法的に
税負担を軽減する節税手法についてわかりやすく解説します。
不動産投資における節税は、
制度と仕組みを正しく理解して活用することがすべてです。
以下の代表的な4つの節税方法を、
個人・法人の視点を交えながら具体的に解説します。
不動産投資で赤字が出た場合、
その損失を給与所得や事業所得と相殺できるのが「損益通算」です。
例えば、給与所得が500万円、
不動産所得が−100万円であれば
課税対象の所得は400万円に圧縮されます。
ポイント：あくまで「事業的規模」で
あることが要件となるケースもあるため注意
建物部分の購入価格は、法定耐用年数に基づき
毎年「経費」として計上可能です。
実際にはキャッシュアウトのない
経費として利益を圧縮できるため、
キャッシュは残しつつ税負担を減らせる
という大きなメリットがあります。
築古木造物件などは、短期間での
償却が可能なため、戦略的に活用されます。
不動産を保有することで、
相続時の課税評価額を圧縮することが可能です。
例えば、現金1億円をそのまま相続すると評価額も1億円ですが、
不動産に組み替えると、路線価や借家権割合の影響で、
評価額が7,000万円以下に圧縮されるケースもあります。
節税目的の購入はリスクもあるため、
専門家と戦略的に計画を練ることが大切です。
続く
【営業トークの裏側】
不動産投資で失敗しない
営業マンの要注意フレーズ3選
こんにちは。
株式会社Multiface代表の五反田です。
本日のテーマは、
『不動産投資に潜むリスク
〜営業トークに注意〜』
不動産投資を始めるとき、
最初に接するのは「営業マン」。
その言葉を鵜呑みにした結果、
後悔する投資家も少なくありません。
今回は、現役投資家の私が実際に
見聞きしてきた「危険な営業トーク」
を3つ厳選してご紹介します。
危険トーク①
「将来、値上がりします！」
「今買えば値上がりします」
「開発が進むエリアです」
「空室リスクもありません」
こうした言葉には要注意。
未来の価格は誰にも分かりません。
「駅ができる」「再開発予定」なども
確定事項ではなく、遅延や中止も多々。
価格上昇を前提にした投資は、
最悪の場合、資産価値の下落や
空室リスクによる損失につながります。
危険トーク②
「節税や年金代わりになります！」
節税効果があるのは一部の高所得者。
しかも、赤字でなければ節税には
なりません。
年金代わりとしての家賃収入も、
入居者がいなければ意味がなく、
家賃保証も永久ではありません。
「節税できる」「老後も安心」など、
メリットだけを強調するトークには、
冷静な判断が必要です。
危険トーク③
「他に検討者がいるので手付金を！」
「今すぐ手付金を！」と言われたら、
即決は避けましょう。
手付金は仮押さえではなく、
契約前提の「意思表示金」です。
支払後に「想定外の条件」が出てきても、
買主都合のキャンセルでは
返金されない可能性が高いです。
焦らず、冷静に判断しましょう。
【まとめ】
不動産投資は情報と判断が命。
営業マンの話をすべて鵜呑みにせず、
「何を根拠に言っているのか？」を
必ず確認しましょう。
今回ご紹介した3つの営業トークは、
初心者が陥りやすい代表例です。
値上がりトークに注意
節税・年金の誤認識に注意
手付金の意味を理解する
この3つの知識だけでも、
大きな損失を防げるはずです。
今後も、不動産投資に役立つ
実践的な情報をお届けしていきます。
どうぞご期待ください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『【完全保存版】
不動産投資初心者が
陥りやすい５つの失敗
原因と対策を徹底解説』
結論から言うと…
不動産投資の失敗は
「知識不足」が
大きな原因です。
今回は初心者が特にハマりやすい
典型的な５つの失敗を徹底解説します。
資金不足で無理に始める
年収500万円、貯金ほぼゼロ。
例えばの話しになりますが
この状況で不動産投資に手を出すのは危険です。
ローンを組んでも
物件価格の１〜３割は
自己資金が必要です。
さらに諸費用も発生し
資金が尽きて破綻する
ケースも多いです。
業者の言いなりで自己判断しない
初心者は営業トークを
そのまま信じがちです。
特に…
・開発中エリアの物件
・家賃が高すぎる物件
こういった物件は
大損リスクが高いです。
必ず自分の目で数字を確認しましょう。
目的が曖昧なまま物件を購入する
不動産投資は「目的設定」が超重要です。
▼よくある失敗例
・節税目的で始めたのに
節税効果が薄い物件を購入
・老後資金用に買ったのに
空室続きで赤字運用に
目的を明確にして
物件を選ぶことが大切です。
利回りだけで物件を決めてしまう
表面利回りが高い物件ほど
リスクも高まります。
特に…
・再建築不可物件
・立地が悪い地方物件
こうした物件は
売却も難しくなります。
利回りだけでなく
「出口戦略」も必ず意識しましょう。
空室リスクを軽視する
「満室経営が当たり前」
と思い込むのはNGです。
物件には必ず
空室リスクがあります。
入居付けに苦戦すると
即赤字に転落します。
必ず…
・エリアの人口動態
・周辺の賃貸需要
を確認しましょう。
不動産投資は
正しい知識と準備で
リスクを抑えられます。
今回の５つの失敗は
初心者ほど陥りやすいので
特に要注意です。
焦らず慎重に
物件選びを進めましょう。
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【永久保存版】
不動産投資のリアル業界の裏側３選を暴露
株式会社Multiface代表の五反田です。
本日のテーマは、
『【永久保存版】
不動産投資のリアル
業界の裏側３選を暴露』
結論から言えば…
◎優良物件は
表に出回らず
富裕層が独占している
◎悪徳業者に騙され
借金だけ残る人も多い
◎年金代わり・不労所得
この言葉は
“甘い罠”に過ぎない
不動産投資は
理想と現実の差が大きい
「不動産投資＝危険」
そう思う方も多いでしょう。
私も実際にやってみて
本やネットの情報とは
違う現実に驚きました。
▼不動産投資を始めるきっかけは？
・ネットで情報収集
・本を読んで独学
・オンラインサロン
・営業マンに勧められて購入
ですが…
「本当に正しい情報」は
なかなか得られません。
私自身も始めた当初、
理想とのギャップに
何度も直面しました。
知り合いの中には
RC新築で大失敗し、
破産した人もいます。
不動産投資は
間違えれば「負債地獄」。
これから始める方こそ
業界の裏側を知るべきです。
【闇①】
優良物件は
一般人に出回らない
「良い物件を買いたい」
そう願っても、
現実は甘くありません。
優良物件は
資産家や大口投資家だけの
“専用マーケット”で取引されます。
▼その理由は…
・不動産会社が情報を囲い込む
・資産家同士で物件を回す
・利益より“売りたい物件”を優先
・初心者には
時間を割きたがらない
私はどう対策したか？
▼答えは「視座を高めること」
視座＝物事を見る“立ち位置”です。
私の場合は、
築古アパートをリフォーム前提で購入。
・満室運営できる物件
・自ら手を動かせる物件
これを狙って資産を増やしました。
誰でもできる戦略ですが、
リフォーム知識がないと
多くの人は避けます。
だからこそ、勝機があるのです。
【闇②】
悪徳業者に騙され
借金だけ残るケース
不動産投資の世界では
詐欺まがいの話も多いです。
▼よくある手口
・虚偽の説明（不実の告知）
・利益相反の契約
・新築ワンルームの罠
・現実離れした収支計画
▼対策はシンプル
必ず、
「経験者の意見」を聞くこと。
今はSNSでも簡単に
ベテラン投資家と繋がれます。
相談するだけで
防げる失敗は多いですよ。
【闇③】
年金代わり・不労所得
この言葉は“危険”
「不動産は不労所得」
そんな言葉を信じて
痛い目を見る人は多いです。
不動産投資は
れっきとした“事業”。
私自身、物件購入の前後で
必ず「経営シート」を作ります。
LINEでご連絡いただければ
そのシートを共有することも可能です。
もちろん、
管理会社に任せれば
手間は減ります。
ただし、自分で管理するほど
利益も大きくなるのが事実。
「不労所得」という甘い言葉に
惑わされないようにしましょう。
【まとめ】
不動産業界には
まだまだ裏側が潜んでいます。
特に初心者の方は
「理想と現実のギャップ」を
知っておくことが大切です。
これからも私の実体験を元に
リアルな情報を発信していきます。
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【初心者必見】不動産投資の初期費用について目安と内訳を徹底解説！
株式会社Multiface代表の
五反田 明駿です。
本日のテーマは…
『【初心者必見】
不動産投資の初期費用
目安と内訳を徹底解説！』
不動産投資を始めたい方にとって
気になるのが「初期費用」。
結論から言えば…
物件価格の
約8〜10％が目安。
一般的に
80〜100万円程度は
用意しておきたいところです。
ですが、
サラリーマンか自営業かで
状況は大きく変わります。
【サラリーマンの場合】
サラリーマンの場合は
フルローンが難しいことも。
頭金の目安は
物件価格の10％程度。
たとえば
3,000万円の物件なら
300万円が目安です。
さらに、
購入時には諸費用が発生。
物件価格の3〜5％なので
3,000万円の物件なら
約90万円の費用が必要です。
また、仲介を介す場合は
「仲介手数料」も
忘れずに見積もりましょう。
【自営業・低所得者の場合】
自営業や低所得者は
ローン審査が厳しめ。
安定した収入や
金融資産の有無が
重視されます。
現金で安価な物件を買い
実績を積んでから
融資を狙う方法も有効です。
【不動産投資
初期費用の内訳】
初期費用は
節約できる項目もあれば
避けられないものも。
主な内訳はこちらです。
●不動産仲介手数料
購入時に必要な手数料。
「物件価格×3％＋6万円＋消費税」
が上限です。
実際の請求額は
交渉次第で変わることも。
●ローン手数料・保証料
ローン利用時に発生。
・事務手数料は3万円ほど
・保証料は融資額の約2％
（または金利上乗せ0.2〜0.3％）
審査結果によって
費用が変動する点に注意。
●印紙代
契約書に貼付する印紙代。
・5,000万円以下→2万円
・5,000万円超〜1億円→6万円
国税庁HPで最新の税額を
確認しておきましょう。
●登録免許税
所有権移転登記などで必要。
・所有権移転登記：
固定資産税評価額に応じた額
・抵当権設定登記：
課税標準額×0.4％
●固定資産税・都市計画税
1月1日時点の所有者が負担。
通常は売り主が支払い、
買主と日割り精算をします。
・固定資産税：
課税標準額×1.4％
・都市計画税（対象エリアのみ）：
課税標準額×最大0.3％
●司法書士報酬
登記手続きを依頼する費用。
10万〜15万円が相場です。
遠方の司法書士は
別途出張費がかかることも。
●火災保険料
ローン利用時は
火災保険加入が必須。
・マンションなら
10年で10万円ほど
・木造はRC造の約3倍
水災や風災補償の有無も
しっかり確認しましょう。
【まとめ】
不動産投資の初期費用は
事前の知識で大きく変わります。
中には節約できる費用もあるため
事前計画が何より大切です。
「意外と少ない金額で
投資を始められる」
と気付く方も多いはず。
これからも
不動産投資のリアルな情報を
お届けしていきます。
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