はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『再建築不可物件とは?』
です。
結論から言うと・・・
再建築不可物件とは、法的に建物を建て替えることが
制限されている不動産のことを指します。
安い物件を探していたら、再建築不可に当たることが
あります。
詳しく解説します。
【再建築不可物件】
・建て替えができない不動産のため、
壊れたらおしまいだから、安い
・リフォームは可能
【なぜ、再建築不可なのか】
・建築基準法ができる前に建てられた
・土地の用途地域が制限されている場合
・市街化調整区域になっている
・地域住民の合意が得られない
→建物がマンションなど共有の物件である場合、
区分所有者全員の合意が得られないと建て替えができない
【再建築不可物件の注意点】
・売却しにくい
・倒壊するとおしまい
・銀行の融資が出にくい
・建物の減価償却費が大きいため、
節税効果が期待できる可能性もある
今回のまとめになります。
再建築不可物件の情報は、不動産投資サイトなどで確認できます。
再建築不可物件は投資リスクが高い一方で、
適切な条件下では節税効果も期待できる可能性もあるため、
投資家は慎重に検討する必要があると言えます。
適切なリスク管理のもとで投資判断を行いましょう。
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株式会社Multifaece代表の五反田です。
今回のテーマは、
『投資家を騙して稼ぐ、悪徳不動産業者の闇を暴露』
です。
結論から言うと
不動産業界の闇についてお話しします。
不動産投資家を騙して生きている悪徳不動産業者が
いなくならないのが現状です。
問題が多いサブリース問題を中心に、解説していきます。
【サブリースとは】
サブリースとは、管理会社がオーナーから
一括で物件を借り上げ、借り上げた物件を
入居者に転貸することです。
よって、入居者にとっての貸主は、管理会社であり
家賃収入も管理会社側に入ります。
オーナー側の収入は、予め契約時に
家賃の何割を保証するのかを決め、
管理会社からオーナーへ支払われます。
そして、入居者から支払われる
家賃収入から上記の保証賃料を
差し引いた金額がサブリース手数料であり、
サブリース業者である
管理会社の収益となります。
空室リスクを減らすことにより
安定した経営を実現するための
管理サービスといえます。
サブリースのよくあるトラブルの事例と
回避策についてお話しします。
よくあるトラブル①
【勧誘に関するトラブル】
新築をしようと考えているときにサブリース会社から
「契約期間中の家賃は一切下がらないから安心です」と
しつこく勧誘されるケースです。
家賃保証型サブリースは
必ずしも同額の家賃を保証するわけではありません。
将来的に減額される可能性が高いです。
誤った知識や理解で契約をしないように注意しましょう。
よくあるトラブル②
【解約できないトラブル】
サブリース会社は、オーナーにとって
借地借家法上の借主にあたります。
正当な理由がなければ契約は解除できません。
サブリース業者からすると、
満室稼働している物件であれば
サブリース契約を持続させた方が儲かります。
そのため、オーナー都合では解約できない
契約になっている業者も中にはあります。
契約する際には、途中解約が可能であるか
を必ず確認しましょう。
よくあるトラブル③
【免責期間に関するトラブル】
一般的なサブリース契約では、
募集から入居者が決まるまでの
１ヶ月〜3ヶ月ほどの期間が免責期間となっています。
しかし、業者によっては退去の度に
免責期間が発生する契約内容になっている業者も存在します。
契約の際に、免責期間に関する
内容もしっかりと把握しておきましょう。
今回のまとめになります。
サブリースは空室リスクを減らすことにより
安定した経営を実現するためのものです。
メリットは大きいものの
確認不足や知識不足による
トラブルが多いのも現状です。
契約前に必ず基本的な知識は知っておくこと、
疑問点は契約前に確認することで
防げるものがほとんどです。
悪徳業者に騙されないようにしましょう。
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株式会社Multifaece代表の五反田です。
今回のテーマは、
『絶対に不動産投資詐欺に引っかからない方法７選を公開』
です。
結論から言うと
不動産投資詐欺は防ぐことが可能です。
詐欺に引っかからないようにするための注意点を解説します。
①実績のある管理会社に依頼する
実績のある管理会社は、たくさんの不動産投資に関わっているため、
情報やノウハウを沢山持っています。
また、オーナーが貸借人と直接契約を結ぶと、
トラブルが起きた際にオーナーの負担が大きくなります。
管理会社が間に入っていれば、
貸借人とのやり取りは管理会社が行うため、
オーナーの負担を軽減することが可能です。
実績のある管理会社に依頼することで、
詐欺を回避するだけでなく
安定した不動産投資を行うことができます。
②買取保証
買取を保証していても、将来的にその会社が
存続している確証はありません。
当たり前のことですが、会社が潰れれば買取はできません。
「買取があるから安心！」と思わずに注意しましょう。
③高額な入会金の投資コミュニティー
コミュニティーや繋がりは大切になります。
ただし、入会金200万円のコミュニティーも存在します。
まずは、ある程度良心的な価格のものから参加し、
必要だと思えば後から参加を考えましょう。
④リスクの説明を明確にしてくれない
リスクの説明を明確にしてくれない
不動産会社は信頼できないため、
他社に変更することをおすすめします。
投資には必ずリスクがあります。
メリットばかりを強調し、デメリットやリスクに
ほとんど触れない不動産会社は、怪しいです。
⑤投資金の振込口座が個人口座
投資金を個人名義の口座に振り込ませるのは
間違いなく詐欺です。
きちんとした会社であれば、振込先は法人口座ですので
確認をしましょう。
⑥マッチングアプリで知り合い、投資勧誘
マッチングアプリを活用し、仲良くなり
話していると女性が投資の勧誘をしてくるケースが
多くあります。
マッチングアプリで知り合った人から
投資の話が出てきたら、注意しましょう。
⑦確定利回り〇%
確定利回りが全て詐欺ではないですが、
「確定利回り」という言い方は非常に詐欺に多く
使われるので注意が必要です。
今回のまとめになります。
不動産投資は安定した家賃収入が期待でき、
人気のある資産運用の1つです。
不動産投資詐欺を回避するためには、
複数ある手口を理解し、対策法を把握
しておくことが大切です。
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続き
③「将来値上がりします」
今のうちに購入すれば将来値上がりします！
価格は下がりません！
人気のエリアになるため空室の心配はない！
というトークには注意が必要です。
本当に値上がりするかどうか、
利益が出るかどうかは誰にもわかりません。
また、新しい駅ができる、
新開発が行われるなども
多く使われるため注意しましょう。
好条件が揃っていると思いきや、
「実際には新開発などはなかった」
「諸事情により、大幅に時期がずれる」
なども実際にあります。
今回のまとめになります。
不動産投資詐欺を回避するためには、
複数ある手口を理解し、対策法を把握
しておくことが大切です。
防ぐためには、まず自分で気づく必要があります。
そのためにはまず、不動産投資の知識をつけましょう。
全くの未知だと、営業マンの言いなりに
なってしまいます。
知識があると
自分で詐欺なのか判断できるようになります。
自分は大丈夫と過信せず、
誰でも詐欺にあう可能性があることを
肝に銘じ慎重に行動しましょう。
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今回のテーマは、
『不動産投資詐欺の手口と、気をつけたい営業マンのトーク』
です。
結論から言うと
不動産投資詐欺の手口、
気をつけたい営業マンのトークは
それぞれ３つ紹介します。
あなたも詐欺に引っかからないよう、
しっかりと理解しておきましょう。
①入居状況詐欺
実際には空室が多い物件なのに、
サクラや身内を住まわせて居住者が
いるように装う詐欺のことです。
実際には入居者はおらず、家賃収入は
入りません。
家賃収入の偽造証明書や偽造領収書を提供し、
家賃収入があるかのように見せかけています。
購入した途端に入居者が次々に退去し、
空室が多くなることで収支が赤字になり、
経営が成り立たなくなります。
こうした被害に遭わないためには、
レントロールで各部屋の契約時期を確認し
物件の所有者や入居者情報を照会すること
が大切です。
②手付金詐欺
支払った手付金を持ち逃げされ、
実際の物件は手に入らないという
詐欺のことです。
手付金とは、物件の売買契約時に
買主から売主に対して支払う代金のことです。
契約の証拠金、解約や債務不履行時の
違約金としての役割があります。
「優良物件だから早めに手付金を
払ってキープしておいたほうが良い」と
説明された時は注意が必要です。
被害に遭わないために、
慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。
また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。
もし契約相手が不動産会社の場合は、
手付金の上限が20％までと決まっています。
そのため、20%を超える金額を要求された
場合は注意しましょう。
③サブリース詐欺
不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」
という謳い文句に乗りサブリース契約を
締結したものの、
実際にはそのような
保証はなく安い家賃にされてしまう
という詐欺です。
サブリースとは、持っている賃貸物件を
業者に一括して預ける契約のことです。
契約の上では入居者となる管理会社が
投資家に対して家賃を支払う
システムです。
本来、サブリースには
「同じ賃料が保証されるわけではない」
という特徴があります。
サブリース詐欺ではその事実を
説明せずにメリットだけ言います。
契約内容をしっかりと確認しましょう。
次に、騙されないために知っておきたい
営業マンのトークを3つお伝えします。
①「取られる前に手付金を」
よく聞く言葉になります。
他の人も検討しているので、
早めに手付金を払いキープしたほうが
良いですよなどと勧められます。
支払い後に知らなかった悪条件を説明され、
メリットばかりではないことを知ります。
取り消しを求めても返金されません。
あくまで手付金とは、
物件をキープするためのものではなく
あくまで契約を前提に支払うものです。
また、購入者の都合でのキャンセルは
手付金は返金されません。
手付金の意味を理解し、安易に払うことは
避けましょう。
②「節税になります。年金の代わりになります」
不動産投資が節税につながる可能性は
たしかにあります。
ただし条件があり、すべての不動産投資が
節税につながるわけではありません。
不動産投資の場合、
赤字にならなければ節税にはなりません。
「所得税が高いので節税したい」と
考えていることの多い高所得者に
多いケースです。
ケースバイケースとなるため
自分の状況をみて節税対策になるかを
見極めることが大切です。
また、安定した家賃収入が入れば老後も
年金プラス家賃収入も見込めます。
ただし、入居者がいればとなるので
メリットだけを強調される時は
注意しましょう。
必ずデメリットもあるはずです。
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