はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「不動産投資詐欺に絶対に
引っかからないための7つの方法」 です。
不動産投資は安定した家賃収入を
得られる魅力的な資産運用のひとつですが、
その一方で詐欺まがいの手口も少なくありません。
しかし、正しい知識を持っていれば
詐欺は未然に防ぐことができます。
今回は具体的な注意点を7つにまとめました。
実績豊富な管理会社は多くの
案件を扱っており、ノウハウや情報が豊富です。
オーナーが直接入居者と契約すると
トラブル時の負担が大きくなりますが、
管理会社を介すれば対応を任せられ安心です。
→ 信頼できる管理会社に依頼することは、
詐欺防止だけでなく長期的に安定した
運用にもつながります。
② 「買取保証」を鵜呑みにしない
「買取保証があるから安心」と思うのは危険です。
会社が存続しなければ保証は無意味になります。
→ 買取保証はあくまで参考程度に考え、
会社の信用力や財務状況も確認しましょう。
③ 高額な投資コミュニティーに注意
人脈づくりは重要ですが、
中には入会金200万円以上を
請求するコミュニティーも存在します。
→ まずは低価格または実績ある団体から参加し、
本当に必要と感じたら次のステップを検討するのが安全です。
投資には必ずリスクがあります。
メリットばかり強調し、デメリットや
リスクをほとんど説明しない業者は信頼できません。
→ 誠実な会社は必ずリスクも
丁寧に説明します。
説明が曖昧なら他社に切り替える判断も大切です。
⑤ 振込先が「個人口座」は即アウト
投資金の振込先が個人口座に
なっている場合は、詐欺の可能性が極めて高いです。
→ 正規の不動産会社であれば必ず
法人口座を使用しています。
振込先は必ず確認しましょう。
⑥ マッチングアプリでの投資勧誘
マッチングアプリで親しくなった
相手から投資話を持ちかけられる
ケースもあります。
→ 「恋愛目的」と思わせて実は
投資勧誘という手口も多いため、
アプリ経由の投資話には要注意です。
⑦ 「確定利回り〇％」という甘い言葉
「確定利回り」という言葉は
詐欺で多用される表現です。
もちろん全てが詐欺ではありませんが、
実際の不動産投資は空室リスクや修繕費などで
利回りが変動するのが普通です。
→ 確定利回りを強調する
業者には特に警戒してください。
まとめ
不動産投資は資産形成の有力な手段ですが、
詐欺の手口を知らなければ大きな損失につながります。
・実績ある会社を選ぶ
・高額な保証やコミュニティーに注意する
・リスク説明や振込口座の確認を怠らない
このような基本を押さえておけば、
安心して不動産投資に取り組めます。
今後も不動産投資初心者の方に役立つ
情報を発信していきますので参考にしてください。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、不動産投資をこれから始めたい方向けに
「成功するために抑えるべき基本5項目」を解説します。
不動産投資は物件を購入すれば儲かるわけではありません。
正しい知識と準備があってこそ、
スタートラインに立つことができます。
不動産投資で得られる利益は大きく2種類あります。
・インカムゲイン：家賃収入
・キャピタルゲイン：物件の売却益
家賃収入は空室や家賃下落に左右され、
売却益は市場環境やタイミングで大きく変動します。
つまり、不動産投資は「安定収入」ではなく、
リスクとリターンのバランスを取る戦略的な
投資だと理解する必要があります。
2. 物件選びの基準を持つ
投資の成否を左右する
最大のポイントは「物件選び」です。
立地・築年数・構造・利回りなどを
数値で冷静に判断できる力が欠かせません。
例えば、同じ利回りの物件でも、
空室リスクが高いエリアでは安定収益が見込めず、
結果的に損失につながるケースもあります。
3. 融資・ローンの仕組みを理解する
多くの投資家にとって
融資は避けて通れない要素です。
金融機関の審査基準、金利、返済期間を
正しく理解し、無理のない資金計画を
立てることが重要です。
ここを誤ると返済負担が大きくなり、
投資が失敗に終わる可能性があります。
4. 管理・運用の知識を持つ
不動産投資は購入して終わりではありません。
・修繕対応
・入居者とのコミュニケーション
・クレーム処理
こうした日々の管理業務が収益に直結します。
自主管理が難しい場合は、信頼できる
管理会社に委託するのも選択肢の一つです。
5. 税務知識と出口戦略を考える
不動産投資では税務の理解も欠かせません。
減価償却、譲渡所得税、相続税などを知り、
節税と資産形成を両立させることが求められます。
また、購入した物件を「いつ・どのように売却するか」
という出口戦略を描いておくことで、
長期的に安定した投資が可能になります。
まとめ
今回ご紹介した5つの基本を整理すると次の通りです。
・収益の仕組み（インカムゲイン・キャピタルゲイン）
・物件選定の基準（立地・築年数・利回りなど）
・融資知識（金利・返済計画）
・管理・運用（修繕・入居者対応）
・税務と出口戦略（節税・売却プラン）
この土台が固まれば、不動産投資を
長期的に安定して進める準備が整います。
焦らず、一歩ずつ学びながら実践していきましょう。
今後も初心者の方にも分かりやすい
実務的な情報を発信していきますので、
ぜひ次回もご覧ください。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは 「不動産投資の収益計算方法」 です。
結論から言うと、
不動産投資において収益計算は、
投資判断の基盤 となる重要なプロセスです。
物件から得られる収益を正確に
把握することで、投資の成否が大きく変わります。
・収益計算の基本ステップについて
不動産投資の収益を計算する際は、
以下の手順で進めると分かりやすいです。
1:満室時の収益を計算する
2:年間家賃収入を見積もる
3:ランニングコストを計算する
4:利回りを算出する
１：満室時の収益を確認する
まず、物件が満室の場合の収益をシミュレーションします。
計算式は以下の通りです：
家賃収入 − 銀行返済 − 経費 = 手残り金額
※この手残り金額からさらに所得税・住民税が
差し引かれる点に注意してください。
・銀行返済について
構造や築年数によって融資期間は大きく変動します。
また金利は銀行や勤務先の信用度
、保有資産によっても変わります。
→ 無料の返済シミュレーションツールを
活用するとイメージがつかみやすいでしょう。
・経費の目安と内訳について
一般的に経費は 年間収入の7〜10％程度 が目安です。
主な内訳は以下の通りです：
仲介手数料
登記関連費用（登録免許税・司法書士手数料）
固定資産税の日割り分
印紙代やローン手数料
管理費
火災保険料
これらを事前に計算に組み込むことで、
実際の収益との差を減らせます。
・投資判断に役立つ利回りの算出について
利回りは投資効率を測る上で欠かせない指標です。
「表面利回り」「実質利回り」など複数の
計算方法があるため、実際のキャッシュフローを
正しく把握することが大切です。
まとめます。
収益計算は投資成功の第一歩です。
不動産投資の収益計算は、単に数字を出すだけでなく
リスク管理や市場調査とセットで行うこと が成功の鍵です。
・正確な収益シミュレーション
・最新の市場動向の理解
・融資条件や税金を含めたトータル計算
これらを押さえることで、
投資の成功確率を高めることができます。
最初は「収支シミュレーションサイト」や
「利回り計算ツール」を活用して感覚を
つかむのもおすすめです。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「戸建て投資の特徴と注意点」 です。
結論から言うと、戸建て投資は
リスクを抑えながらコツコツ副収入を
得たい方におすすめの不動産投資です。
ただし、デメリットやリスクも存在します。
正しく理解した上で取り組むことが成功のカギとなります。
戸建て投資の特徴まとめ
戸建て投資はアパートやマンション一棟の
投資と比べると規模が小さく、
数百万円程度からスタート可能 です。
木造住宅が多く、耐用年数が短いことから
建物価格が下がりやすく比較的安価で購入できます。
・一棟マンション・アパート：数千万円〜数億円
・中古の戸建て：数百万円〜2,000万円程度
戸建て賃貸は供給が少ないため、
家賃設定を高めにできる傾向 があります。
さらにファミリー層やペット可物件など、
ニーズに応じた差別化がしやすい
ことも収益性を高める要因です。
戸建てはファミリー層に人気があり、
入居期間が長くなる傾向 があります。
単身者と違い、子どもの学校や
生活環境の関係で頻繁に引っ越しをしないため、
安定した家賃収入を見込めます。
戸建て投資の注意点について。
① 空室＝収入ゼロのリスク
戸建ては1世帯しか入居できないため、
退去が出ると 収入がゼロになるリスク があります。
アパートのように複数世帯で
リスク分散ができない点はデメリットです。
複数物件を所有するなど、
分散投資でリスクを軽減する工夫 が必要です。
② 修繕・管理コストが高い
戸建てでは、リフォームや
修繕をオーナーが全額負担する必要があります。
特に築年数が古い物件では、
想定以上にコストがかかることも多いため、
購入前に修繕費を見積もることが重要 です。
まとめます。
戸建て投資は
・少額から始めやすい
・土地の価値が残りやすい
・収益性が高い
・空室リスクが低め
といったメリットがある一方で、
・空室時に収入ゼロになるリスク
・修繕・管理コストの高さ
といったデメリットも存在します。
これらを正しく理解し、
リスクを想定したうえで計画的に投資を
進めることが成功のポイント です。
それではまた。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
「銀行評価価格と収益還元価格」 についてです。
不動産投資を始める際、
銀行が融資を判断するための「銀行評価額」と、
投資家が収益性を基に算出する
「収益還元価格」は混同されやすいポイントです。
両者の違いを理解しておくことは、
資金調達や投資判断において非常に重要です。
銀行評価価格とは、
銀行が融資の可否を判断するために
算出する「資産の価値」です。
この評価は主に不動産や有価証券といった
資産を対象に行われ、以下の要因が影響します。
資産の種類：
不動産、株式、有価証券など
対象ごとに評価基準が異なる
物件の状態：
建物の劣化状況、立地条件、交通アクセスなど
市場状況：
不動産市場の動向や経済情勢
これらを踏まえて銀行は評価額を算定し、
融資可能額の目安とします。
つまり「銀行目線の安全性を重視した価格」といえます。
一方で収益還元価格とは、
その不動産が将来生み出すと
予想される収益を基に算定される価格です。
投資家にとっては「どのくらいリターンが見込めるのか」を
判断するための重要な指標です。
収益還元価格の算出方法には主に2種類あります。
直接還元法
→ 1年間の純収益を還元利回りで割り、
不動産価格を求める方法。
DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）
→ 将来のキャッシュフロー（毎月の収益や売却益）を
現在価値に割引いて合計する方法。
では銀行評価額と収益還元価格の違いとは？
・銀行評価額：銀行が「貸せる金額」を決めるための評価
・収益還元価格：投資家が「収益性を見極める」ための評価
この2つは算出方法が異なるため、必ずしも一致しません。
そのため「銀行の評価額＝不動産の投資価値」
ではない点に注意が必要です。
まとめます。
銀行評価額は「融資基準」、
収益還元価格は「投資判断基準」。
どちらも不動産投資を
進めるうえで欠かせない指標です。
実際の取引価格とは異なるため、
参考値として活用するのが賢明だと言えます。
不動産投資では、銀行評価額を把握して
資金調達を有利に進めつつ、収益還元価格で
投資価値を見極めることが成功のカギになります。
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