はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは 、
「不動産投資詐欺に遭わないためのチェックポイント」 です。
不動産投資は安定収入を得られる
魅力的な資産運用の一つですが、
残念ながら詐欺的な手口も存在します。
気づいたときには大きな損失に
つながることもあるため、事前に対策を
知っておくことが重要です。
ここでは、
「営業トーク」
「確認すべきポイント」
「自分でできる対策」
の3つに分けて解説します。
1. 営業マンの怪しいトークに注意
まずは営業マンがよく使う典型的なセールストークです。
（1）「取られる前に手付金を」
「他の人も検討しているので早めに手付金を払った方がいい」
と迫られるケースです。
手付金は“仮押さえ”ではなく、
契約を前提としたお金。
購入者都合でのキャンセル時には
返金されないため、安易に支払ってはいけません。
（2）「将来必ず値上がりします」
「価格は下がらない」「新駅ができるから人気が出る」
などのトークも危険です。
将来の価格や空室状況は誰にも
保証できません。
甘い予測に惑わされないよう注意しましょう。
（3）「節税や年金代わりになります」
確かに不動産投資は節税につながる
可能性がありますが、条件次第です。
赤字にならなければ節税効果は得られません。
さらに、家賃収入も入居者がいて初めて成り立ちます。
リスク説明を省いてメリットばかり強調する営業は要注意です。
2. 契約前に必ず確認すべきポイント
次に、不動産取引で押さえるべき確認事項です。
（1）クーリング・オフの適用範囲
不動産売買でもクーリング・オフは
適用される場合がありますが、条件は限定的です。
・売主が宅建業者である
・契約場所が業者の事務所以外である
（自宅や勤務先で契約した場合は対象外）
「困ったらクーリングオフすればいい」と安易に考えるのは危険です。
（2）登記書類の確認
実在物件を装った詐欺もあるため、
必ず登記簿を確認し、所有者を確認しましょう。
（3）宅建業者の登録番号
宅建業者は登録番号を店舗に掲示しています。
表示がなければ確認を取り、信頼性をチェックしてください。
続く
不動産投資のデメリットについて。
空室リスク
入居者がいない期間は家賃収入が途絶えるため、
立地調査や需要分析が不可欠です。
修繕・管理コスト
外壁塗装や設備交換など維持費が発生します。
長期的な計画が必要です。
流動性の低さ
株やFXのようにすぐ現金化できず、
中長期の運用が前提となります。
成功するための具体的ステップについて
一部ご紹介させていただきます。
・目的とゴール設定
「月いくら稼ぎたいか」
「何年でローン完済を目指すか」を明確にしましょう。
・物件選びの基準を決める
立地：駅徒歩10分以内、人口増加エリア
築年数：リフォームで価値向上できるもの
利回り：表面利回りより実質利回りを重視
（目安：表面8％以上、実質6％以上）
・融資戦略
複数の銀行を比較し、固定・変動金利を検討。
会社員なら年収の7〜8倍程度まで借りられることも。
・運用の工夫
ターゲットに合わせた内装リフォームで空室対策
サブリース契約は慎重に検討
管理会社と密に連携し、改善を繰り返す
まとめです。
不動産投資は「買って終わり」ではなく、
物件選びと運用戦略の積み重ね で成果が決まります。
会社員という信用力を活かせば、
初心者でも長期的な安定収入を得ることが可能です。
まずはリスクの低い物件から始め、
経験を積んでいきましょう。
あなたの将来の安心は、
今日の一歩から始まります。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
「給料だけで将来は大丈夫なのだろうか？」
そうした不安を抱える会社員は少なくありません。
特に年金制度や物価上昇が不透明な
今、副収入の確保は多くの人にとって重要な課題です。
その中で注目されているのが 不動産投資 です。
この記事では、不動産投資の仕組みから
メリット・デメリット、成功のステップ、
初心者が陥りやすい失敗例までを実務経験に
基づいて解説します。
不動産投資とは、マンションやアパートなどを
購入し、入居者からの 家賃収入 を得る仕組みです。
特に会社員にとっての強みは「信用力」です。
安定した給与収入を背景に、銀行から低金利で
融資を受けやすく、少ない自己資金でもレバレッジを
効かせた大きな資産形成が可能です。
さらに、購入後に物件の価値が上がれば
売却益（キャピタルゲイン） も狙えます。
主な運用方法は以下の2つです：
賃貸経営型：入居者を長期間募集し、安定した家賃収入を得る
売買型：購入後、価値が上がったタイミングで売却し利益を得る
不動産投資のメリット
・安定した家賃収入
景気に左右されにくく、長期的に安定したキャッシュフローを確保できます。
例：月8万円の物件を2戸所有すれば、年間192万円の収入。
・節税効果
減価償却やローン利息、管理費は経費計上が可能。
所得税や住民税の軽減につながります。
・インフレ対策
物価上昇とともに家賃や物件価格も
上がる傾向があり、現金よりも資産価値を守りやすいです。
続く
続き
④ 不動産価格変動リスク
賃料下落に伴い、不動産価格も下がる可能性も。
ただし、投資の原則である安く買って高く売るを
意識すれば回避可能です。
市況を見極め、売却のタイミングを計ることが重要です。
⑤ 金利変動リスク
ローンを利用する場合、
金利の上昇は毎月の返済額に直結します。
対策としては以下があります。
・購入時に物件価格の2〜3割は現金で確保しておく
・金利上昇に備えた資金計画を立てる
・インフレに伴う不動産価格の上昇を見込む
⑥ 災害リスク
火災や水害、地震などの自然災害は避けられません。
そのため、火災保険・水害保険の加入は必須です。
余裕があれば地震保険も検討すべきです。
実際に、元々所有していた千葉の物件で大雨により
雨どいが破損したり、北海道の物件で
落雪による被害を経験しました。
リスクは現実に起こるものとして備えておきましょう。
⑦ 修繕リスク
建物は経年劣化するため、修繕は必ず発生します。
大きな事故や設備不良はオーナーの
責任となるため、購入前に修繕計画を立て、
見積もりを確認することが大切です。
そのうえで、購入価格の交渉材料にするのも効果的です。
⑧ 高値掴みリスク（相場以上で購入してしまう）
悪質な業者に騙され、相場より高い価格で購入してしまうケースもあります。
このリスクを避けるためには、
・不動産知識を身につける
・複数の不動産会社や査定サービスを活用し、適正価格を確認する
ことが必須です。
まとめです。
不動産投資には 空室、家賃下落、滞納、
価格変動、金利変動、災害、修繕、高値掴み
といった8つのリスクがあります。
しかし、事前に把握し、適切な対策を
講じることでリスクは十分にコントロール可能です。
リスクを恐れるのではなく、知識と戦略で
備えた上で不動産投資に挑戦することが成功への近道です。
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ウォンデットリー
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は「不動産投資における
リスクとその回避方法」について解説します。
結論から言うと、不動産投資には
主に8つのリスクがあります。
しかし、あらかじめ知識を持ち、
適切な対策を取ることでリスクを
最小限に抑えることができます。
① 空室リスク
不動産投資において
必ず直面するのが空室リスクです。
長期の空室を防ぐには
立地選びと賃料設定が重要です。
例えば、家賃5万円で埋まらなかった部屋が、
4万5000円に下げた途端に入居者が決まるケースもあります。
一方で、立地が悪ければ値下げしても入居が決まらないことも、
購入前には必ず周辺の需要と供給のバランスを調査しましょう。
② 家賃下落リスク
築年数の経過とともに家賃は下落する傾向にあります。
このリスクを抑えるには以下の対策が有効です。
・需要が高い地域・都市で購入する
・リフォームで付加価値を高め、家賃を維持・上昇させる
・資産を適切なタイミングで入れ替える（売却・買い替え）
③ 家賃滞納リスク
入居者による滞納や夜逃げは
大家にとって大きな不安要素です。
しかし、保証会社に加入させることで
リスクは大幅に軽減できます。
連帯保証人だけでは十分ではないため、
保証会社を活用しましょう。
続く
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