はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は「不動産投資の出口」で
後悔しないための売却方法についてお話しします。
不動産投資で得た利益を最終的に確定させるのが
「出口」、つまり売却です。
しかし実際に売却を
検討する段階になって、「仲介」「買取り」の
どれを選べばいいのか迷うオーナーは少なくありません。
売り方によって手残り額も
期間も大きく変わるため、
出口戦略は物件購入時と同じくらい重要な判断です。
今回は3つの売却方法を比較しながら、
後悔しない売り方のポイントをお伝えします。
ポイント1：
「仲介・買取り・競売」で何が変わるのか
結論から言うと、一般的に手残り額が
最も大きいのは仲介、最も早く現金化できるのは買取り、
そして競売は最終手段であり手残りが
最も少なくなりやすい方法です。
理由は、それぞれの仕組みの違いにあります。
仲介は不動産会社が買主を探して
市場価格に近い金額で売却できる一方、
契約から引渡しまで数ヶ月かかることが一般的です。
買取りは不動産会社が直接買い取るため
最短数週間で現金化できますが、
再販コストや利益が差し引かれるため、
仲介に比べて7〜8割程度の価格になることが多い印象です。
競売はローン返済が滞った際に
金融機関の申立てで行われる強制的な売却で、
市場価格を大きく下回る落札額になりやすく、
オーナー側の希望はほとんど反映されません。
例えば5,000万円相当の区分マンションであれば、
仲介なら市場価格に近い金額での成約が期待できますが、
買取りでは3,500〜4,000万円程度、
競売にまで至ってしまうとさらに
低い金額になるケースもあります。
資金繰りに余裕があるうちは、
まず仲介での売却を軸に検討し、
買取りや競売は「時間的制約がある場合の選択肢」
として位置づけておくことが重要です。
ポイント2：
仲介が高く売れる理由と、買取りに切り替えるタイミング
仲介は多くの購入希望者に
物件情報を届けられるため、
最も高い価格で成約しやすいという特徴があります。
ただし「3~6ヶ月以上売れない」場合は、
買取りへの切り替えを検討すべきタイミングです。
仲介では不動産会社がレインズ(不動産流通機構)や
自社サイトなどを通じて広く買主を募集するため、
競争原理が働き価格が上がりやすくなります。
一方で買主が見つかるまでの期間が読みにくく、
売却を急ぐ事情があるオーナーには不向きな面もあります。
実際に、当初仲介で売り出したものの
反響が乏しく、3ヶ月を過ぎたあたりから
価格を数回にわたり下げていくケースは
珍しくありません。
値下げを重ねるうちに、結果的に買取り価格と
あまり変わらなくなってしまうこともあります。
売り出し開始時点で
「いつまでに現金化したいか」という期限を決め、
3ヶ月を目安に反響が薄ければ、価格見直しか
買取り会社への相談を並行して進めるとよいでしょう。
ポイント3：売却前に必ずやるべき3つの準備
売却価格を左右する要素として、
「満室稼働」「書類整備」「必要な修繕」の
3つの準備は売り出し前に済ませておくべきです。
投資用物件の買主は利回りを重視するため、
空室が多い状態では収益性を疑われ、
価格交渉で不利になります。
また重要事項説明に必要な
書類(建築確認済証、管理規約、修繕履歴など)が揃っていないと、
契約が長引いたり買主が離脱するリスクが高まります。
外壁や共用部の傷みが目立つ場合も、
印象の悪化から値下げ交渉の材料にされやすくなります。
満室の状態と空室が目立つ状態とでは、
同じ物件でも査定額に差が出ることがあり、
書類が整っていれば買主側の融資審査もスムーズに進みます。
売却を検討し始めた時点で、
入居付けの見直し、必要書類の整理、
そして費用対効果の高い箇所の修繕を
先に済ませておくことをおすすめします。
まとめです。
出口戦略は「いくらで」「いつまでに」
売りたいかによって最適な方法が変わります。
仲介・買取り・競売それぞれの特徴を理解した上で、
時間に余裕があるうちから準備を進めることが、
後悔のない売却につながります。
今後は、売却時にかかる税金や諸費用についても
具体的に解説していきますので、あわせて
出口戦略を組み立てていただければと思います。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、「定期借家契約と普通借家契約の違い」
についてお話しします。
物件を購入していざ賃貸に出すとき、
意外と見落とされがちなのが
「どちらの契約形態で貸すか」という選択です。
実はこの選択、将来の出口戦略や
収益性に大きく影響します。
今回は不動産投資初心者の方に向けて、
両者の違いと選び方の基準を整理してお伝えします。
ポイント1：契約終了のしやすさが根本的に違う
普通借家契約は、借主の権利が強く保護されており、
貸主都合での契約終了が非常に難しい契約形態です。
理由は借地借家法にあります。
普通借家契約では、貸主が更新を拒絶するには
「正当事由」が必要とされ、単に「自分で使いたい」
「売却したい」といった事情だけでは認められにくいのが実情です。
たとえば、将来的に自分の子どもを住まわせたい、
あるいは建て替えて売却したいと考えていても、
入居者が住み続けたいと言えば、
実務上は立ち退き料を払ってでも
交渉せざるを得ないケースが多くあります。
一方、定期借家契約は契約期間の満了によって
契約が確定的に終了する仕組みで、
正当事由がなくても契約通り終了させることができます。
将来的に自己使用や売却の予定がある物件では、
この違いが非常に重要な判断材料になります。
ポイント2：定期借家にはデメリットもある
定期借家契約は貸主にとって有利に見えますが、
デメリットも存在します。
まず、入居者からすると
「必ず出ていかなければならない契約」
であるため、同じ条件なら普通借家の
物件を選ぶ人が多く入居付けで不利になりがちです。
実際、定期借家物件は家賃を相場より
低めに設定したり、礼金を取らない設定に
することで入居を促すケースが一般的です。
また、定期借家には「更新」という
概念自体がないため、更新のタイミングで
得られる更新料も原則として発生しません。
さらに、契約時には「更新がない」ことを
記載した書面を契約書とは別に交付し、
あらかじめ口頭で説明する義務があり、
この手続きを怠ると定期借家契約自体が無効になり、
普通借家契約とみなされてしまう点にも注意が必要です。
ポイント3：物件タイプと目的で選ぶのが基本
判断基準としてまず考えたいのは、
その物件を将来どう使う予定があるかです。
相続や自己使用、売却のタイミングが
数年後に見えている物件、あるいは定期的に
リフォームや建て替えを予定している物件では、
定期借家を選ぶことで計画通りに
退去してもらえる安心感があります。
逆に、長期安定運用を前提とした
一棟アパートやファミリー向け物件では、
入居者の定着率が収益の柱になるため、
普通借家の方が結果的に空室リスクを
抑えられることが多いです。
また、単身者向けの都心ワンルームや、
事業用途・民泊転用の可能性がある物件では、
契約の柔軟性を確保できる定期借家が
向いているケースもあります。
立地やターゲット層、そして自分自身の
出口戦略を照らし合わせて選ぶことが、
後悔しない契約形態選びのポイントです。
まとめです。
普通借家と定期借家は、
どちらが優れているという単純な話ではなく、
物件の使い方や将来の計画によって
適した選択が変わります。
契約前に「この物件を何年後、
どういう状態にしたいか」を明確にした上で、
契約形態を検討してみてください。
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今回は、
「固定資産税」の正しい計算方法と
投資物件への影響についてお話しします。
不動産投資のシミュレーションを見ていると、
家賃収入や修繕費は細かく計算しているのに、
固定資産税は「だいたいこのくらいだろう」と
概算で済ませている方が少なくありません。
しかし固定資産税は毎年発生する固定費であり、
想定と実際の差が利回りを大きく狂わせる
原因になります。
今回は計算の仕組みと、
初心者が見落としやすいポイントを整理します。
ポイント1：
固定資産税・都市計画税の計算方法と評価額の見方
固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」、
都市計画税は「評価額×最大0.3％」で計算されます。
この評価額は市場価格や路線価とは別に、
市区町村が個別に算定する「固定資産税評価額」で、
土地は地価公示価格の7割程度、
建物は再建築価格をもとに算出され、
3年に一度評価替えが行われます。
例えば土地評価額3,000万円、
建物評価額1,500万円の物件であれば、
単純計算では固定資産税だけで年間63万円です。
ただしこれは後述する軽減措置を
適用する前の数字なので、そのまま
鵜呑みにするのは危険です。
毎年送付される課税明細書には
土地・建物それぞれの評価額が明記されているので、
購入前に必ず確認しましょう。
ポイント2：
住宅用地の軽減措置（1/6・1/3）が適用される仕組み
賃貸アパートやマンションなど、
居住用の建物が建っている土地には
「住宅用地の特例」が適用され、
200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が評価額の1/6、
都市計画税は1/3に軽減されます。
200㎡を超える部分もそれぞれ1/3・2/3に軽減されます。
重要なのは、この特例が自己居住用に
限らず賃貸投資用の物件にも適用される点です
（不動産取得税や登録免許税の軽減が原則として
自己居住用に限られるのとは異なる点なので、
混同しないよう注意してください）。
例えば評価額3,000万円、
面積180㎡の土地なら、本来42万円かかる
固定資産税が特例適用で7万円まで下がる計算です。
ただし建物を解体して更地にすると
翌年から特例が外れ、税額が一気に上がるため、
建て替えや解体のタイミングは慎重に
検討する必要があります。
ポイント3：
固定資産税を収支シミュレーションに正確に反映する方法
新築住宅には床面積120㎡以下の部分について
固定資産税が3年間（マンション等は5年間）
1/2に軽減される制度もありますが、これは期限付きです。
初心者が陥りやすいのは、
この軽減後の低い税額をそのまま
長期シミュレーションに使い続けてしまうことです。
軽減期間が終了すると税額は
ほぼ倍近くまで上昇するため、
4年目以降のキャッシュフローが想定より
悪化するケースが多く見られます。
中古物件を購入する場合も、
軽減措置が現在どの段階にあるかを確認し、
将来の税額上昇を織り込んだ上で
シミュレーションを組みましょう。
まとめです。
固定資産税は表面利回りには表れにくいものの、
保有期間中ずっと発生し続ける重要なコストです。
評価額の見方、住宅用地の特例、
新築軽減の期限という3つのポイントを押さえておけば、
購入前の判断も購入後の資金計画も
精度が大きく上がります。
次に収支シミュレーションを組む際は、
ぜひ課税明細書と照らし合わせながら、
正確な固定資産税額を反映させてみてください。
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今回は『不動産取得税』についてお話しします。
不動産投資を始める方の多くは、
物件価格や諸費用、融資条件には注意を払いますが、
購入後しばらくしてから届く
「不動産取得税」については見落としがちです。
私自身、物件を購入した際、
この税金の存在を軽視していて
資金繰りに焦った経験があります。
今回は、不動産取得税の計算方法と
軽減措置の仕組みを整理し、資金計画に
組み込むための実践的なポイントをお伝えします。
ポイント1：
不動産取得税の計算方法と投資物件での仕組み
不動産取得税は、
固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。
本則の税率は4%ですが、
土地および住宅については特例により3%に軽減されており、
この軽減税率は2027年（令和9年）3月31日までの取得が対象です。
また、宅地については固定資産税評価額を
2分の1にしてから税率を掛ける特例もあり、
こちらも同じく2027年3月31日までの適用となります。
たとえば固定資産税評価額2,000万円の
区分マンションであれば、軽減税率適用後は
2,000万円×3%＝60万円が基本の税額となり、
さらに後述の控除が適用されればここから減額されます。
物件を検討する段階で、
固定資産税評価額の目安を仲介会社に
確認しておくと取得税額の見込みが立てやすくなります。
ポイント2：
住宅用軽減措置と投資用物件への適用可否
住宅用の軽減措置には
「新築住宅か中古住宅か」で
大きな違いがあります。
新築住宅の場合、自己居住用か賃貸用かを
問わず軽減措置の対象となり、各戸の床面積が4
0平方メートル以上240平方メートル以下であれば、
固定資産税評価額から最大1,200万円が控除されます。
つまり新築の一棟アパートや新築区分マンションを
賃貸目的で取得する場合でもこの控除は使えます。
一方、中古住宅の軽減措置は原則として
自己居住用に限られており、
投資用として取得した中古の区分マンションや
中古アパートには適用されません。
ワンルームマンション投資などで
中古物件を検討している場合は、
この控除がない前提で資金計画を
立てる必要があります。
新築か中古か、自己居住用か
賃貸用かによって適用可否が変わる点を、
購入前に必ず確認しておきましょう。
ポイント3：
購入後に届く通知に慌てないための事前準備
不動産取得税は購入時に一括で
請求されるわけではなく、都道府県から
納税通知書が届いてから納付する仕組みです。
届くタイミングは物件の
所在地や新築・中古の別によって異なりますが、
取得から数か月後になるケースが一般的です。
ローンの返済や管理費の支払いに加えて、
突然数十万円単位の納税通知が届くと
資金繰りを圧迫しかねません。
対策としては、購入時点で固定資産税評価額の
見込みをもとに概算税額を試算し、
諸費用とは別に納税用の資金として
確保しておくことが有効です。
また軽減措置の適用を受けるには、
多くの自治体で申告手続きが必要になるため、
取得後は早めに管轄の税事務所に
軽減措置の申告要否を確認することをお勧めします。
まとめです。
不動産取得税は、税率3%への軽減や
新築住宅への控除など軽減措置が手厚い一方で、
中古の投資用物件には控除が使えないなど、
物件のタイプによって扱いが
大きく異なります。
購入前に固定資産税評価額と
軽減措置の適用可否を確認し、
納税用資金をあらかじめ確保しておくことで、
購入後の資金計画を崩さずに済みます。
物件選びの段階からこの税金を織り込み、
余裕を持った投資計画を立てていきましょう。
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今回は、
「物件購入時にかかる諸費用」についてお話しします。
不動産投資を始める際、
多くの方が物件価格そのものには意識が向きますが、
実際にはそれ以外に「諸費用」という
まとまった現金が必要になります。
この諸費用を見落として資金計画を立ててしまうと、
契約直前になって資金が足りないという事態にもなりかねません。
今回は諸費用の内訳と、
物件価格の何%を用意すべきかを整理していきます。
ポイント１：
諸費用の内訳を物件タイプ別に把握する
不動産投資の諸費用は、
大きく分けて「仲介手数料」
「登記費用（登録免許税・司法書士報酬）」
「不動産取得税」「印紙税」「火災保険料」の
5つで構成されます。
仲介手数料は物件価格の3%＋6万円（＋消費税）が上限で、
諸費用の中でも最も大きな割合を占めます。
登録免許税は土地の所有権移転登記が
固定資産税評価額の1.5%、建物は新築の
保存登記で0.4%、中古の移転登記で2.0%が原則です。
ここで注意したいのは、住宅ローン控除などで
知られる登録免許税の軽減税率（0.1〜0.3%）は
「自己の居住用」が要件となっており、
賃貸目的の投資用物件では
原則として適用されない点です。
不動産取得税も、固定資産税評価額に
対して原則4%、住宅であれば3%の
軽減税率が2027年3月31日まで適用されますが、
こちらも要件確認が必要です。
例えば2,000万円の中古区分マンションであれば、
仲介手数料66万円前後、
登記費用・取得税・保険料などを合わせて
諸費用総額はおおよそ140万円前後に
なるケースが見られます。
まずは物件検討時に、
これら5項目を個別に見積もる習慣をつけましょう。
ポイント２：
新築・中古、区分・一棟で割合が大きく異なる理由
諸費用の割合は、新築で物件価格の
3〜7%、中古で6〜10%程度が目安です。
この差が生まれる最大の理由は
仲介手数料の有無です。
新築物件は売主から直接購入できる
ケースが多く仲介手数料が発生しませんが、
中古物件はほとんどの取引で
仲介会社が介在するため、価格の
3%超が上乗せされます。
さらに区分マンションと一棟物件でも差があり、
区分は6〜8%程度、一棟は物件価格が
大きくローン関連費用や火災保険料（棟数分）も
かさむため8〜12%程度になることが一般的です。
例えば8,000万円の中古一棟アパートであれば、
諸費用が10%前後の800万円規模になることも珍しくありません。
物件タイプを比較検討する段階で、
この割合の違いを織り込んで
自己資金計画を立てることが重要です。
ポイント３：
諸費用込みの「本当の総投資額」で実質利回りを見る
物件広告に記載されている表面利回りは、
多くの場合「物件価格」を分母に計算されています。
しかし実際の投資判断では、
諸費用を含めた総投資額を分母にすることで、
より現実的な収益性が見えてきます。
例えば2,000万円の区分マンションで
表面利回り8%（年間家賃収入160万円）の
物件があったとします。
諸費用140万円を加えた総投資額は
2,140万円となり、これを分母に計算すると
実質的な利回りは約7.5%に下がります。
この差はわずかに見えても、
複数物件を比較する際には投資判断を
左右する重要な要素です。
物件検討時には必ず
「物件価格ベースの利回り」と
「諸費用込みの利回り」の両方を算出し、
資料上の数字だけで判断しないようにしましょう。
まとめです。
諸費用は物件価格の3〜12%と、
新築・中古、区分・一棟によって大きく幅があります。
仲介手数料の有無や登記費用の
税率要件を正しく理解し、諸費用込みの
総投資額で利回りを計算する習慣をつけることが、
資金不足や想定外の収支悪化を防ぐ第一歩です。
次の物件検討では、ぜひ表面利回りだけでなく、
諸費用を含めた実質的な数字で比較してみてください。
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