はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは 、
「30代で資産1億円を達成するまでに意識した習慣5選」
です。
「1億円なんて自分には無理」と
思う方もいるかもしれません。
しかし私自身、12年前は手取り18万円の普通の会社員でした。
金銭的にも人脈的にもゼロからの
スタートでしたが、地道な習慣を
積み重ねることで資産1億円を実現できました。
ここでは、私が30代で資産形成に
成功するまでに意識した具体的な習慣を紹介します。
習慣① 浪費よりも投資を優先する
お金の使い方が資産形成の成否を分けます。
稼いだお金から生活費を差し引き、
残りは極力投資に回すことを徹底しました。
浪費を抑える5つのステップは以下の通りです。
給料を「生活費」「貯蓄」「投資」に分ける
購入前に比較検討し、本当に必要なものだけを買う
外食を減らし、自炊で食費を節約
携帯料金や保険など固定費を見直す
ネット証券を活用し、少額から投資を始める
習慣② 明確な目標設定
目標はモチベーションの源です。
中長期的なゴールを設定することで、
挫折しそうなときも前に進む理由になります。
成功している人の多くは
「10年後にどうなりたいか」を
意識しながら日々行動しています。
投資は派手さはありませんが、
長期的に見ると大きな差を生みます。
私の周囲で成功している
経営者や投資家は、例外なくポジティブ思考です。
どんな状況でも前向きに捉え、
人の悪口や否定的な発言は一切しません。
マインドの持ち方一つで、
行動や人脈にも大きな違いが出ます。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは 、
「不動産投資における
大規模修繕が収益に与える影響」
についてです。
結論から言うと、大規模修繕は
不動産投資において避けて通れないコストであり、
収益計算や資産価値に大きな影響を与えます。
ここでは3つの視点から解説します。
1. 収益計算への直接的な影響
大規模修繕にかかる費用は、
必要経費として計上される場合があります。
この場合、賃貸収入から修繕費用を差し引くため、
短期的には収益が減少します。
特に、外壁塗装や屋上防水といった
数百万円〜数千万円規模の工事は、
キャッシュフローに大きなインパクトを
与える点に注意が必要です。
2. 減価償却による税務上の効果
修繕内容によっては、
単なる修繕費ではなく「資本的支出」として扱われ、
減価償却の対象となるケースがあります。
建物の耐用年数を延ばす工事
設備の性能を向上させる工事
こうした支出は一括で経費化できず、
数年にわたり償却します。
その結果、年度ごとの課税所得が圧縮され、
税負担を軽減する効果 を得られる可能性があります。
3. 資産価値・入居率へのプラス効果
大規模修繕は単なる支出ではなく、
物件の価値を維持・向上させる投資です。
外観が美しくなることで入居者からの印象が向上
給排水設備や防水の改修により、トラブルリスクを低減
競合物件との差別化が進み、空室率の低下や賃料アップに繋がる可能性
長期的に見れば、資産価値を維持し、
収益性を高めるために不可欠な取り組みといえます。
まとめ：計画的な修繕で収益性を守る
大規模修繕は「短期的なコスト」と
「長期的な投資」の両面を持っています。
短期的にはキャッシュフローを圧迫する
減価償却で税負担を軽減できる場合がある
長期的には資産価値・入居率の向上に寄与する
つまり、大規模修繕は収益性に
大きな影響を与えるが、計画的に管理すれば
リターンを得られる投資 でもあります。
不動産投資家にとって、事前の資金計画と
修繕計画の策定は必須です。
ぜひ長期的な視点で取り組んでみてください。
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「不動産投資は立地で決まる」と
言われるほど、エリア選びは重要です。
以下の指標を必ず確認しましょう。
家賃相場（周辺と比較して需要があるか）
人口動態（人口増加エリアか減少エリアか）
交通アクセス（最寄り駅までの距離、都心へのアクセス時間）
STEP4｜ローンの基礎を理解する
不動産投資はレバレッジを
効かせられる点が最大の魅力です。
しかし、融資の仕組みを理解していないと、
思わぬリスクを抱えることになります。
金融機関は以下をチェックします。
年収・勤続年数
他の借入状況
返済比率（返済額が年収の何％か）
金利が1%違うだけで、
30年返済では数百万円単位の差が生まれる。
返済比率が高すぎると、
生活費や追加投資に回せなくなる。
複数の金融機関から
事前審査を受け、条件を比較する。
「固定金利」か「変動金利」かを
選ぶ際は、長期的な金利動向も考慮する。
将来の金利上昇を想定した
シミュレーションを必ず行う。
不動産投資の本番は「購入後」に始まります。
安定した家賃収入を得るためには、
以下の課題に取り組む必要があります。
空室対策：内装リフォームや
家具付き物件にして差別化。
修繕リスク：給湯器交換や外壁塗装など、
突発的な費用に備える。
管理会社選び：手数料だけで選ばず、
入居者対応力を重視する。
管理会社に丸投げした結果、
修繕費が不透明で経営が赤字化したケース。
毎月の収支報告を必ず確認する。
修繕積立を計画的に行う。
可能であれば自分で入居者募集の流れを把握しておく
不動産投資は正しい手順を踏めば、
初心者でも安心して始められる資産形成の手段です。
今回解説した5ステップを実践することで、
無駄な失敗を避け、着実に成果を積み上げられます。
STEP1：基礎知識を身につける
STEP2：投資目的と目標を決める
STEP3：物件とエリアを選定する
STEP4：ローンの基礎を理解する
STEP5：賃貸経営の注意点を押さえる
ぜひこのロードマップを参考に、
あなたの不動産投資をスタートしてください。
未来の安定収入や資産形成は、
今の小さな一歩から始まります。
今後も、実体験に基づいた
不動産投資のリアルな情報を
初心者の方にも分かりやすく
発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
私はこれまで複数の物件を購入、
運用してきましたが、不動産投資で
成果を出すためには 「正しいステップを踏むこと」 が欠かせません。
特に初心者の方は、「不動産投資は難しそう」
「失敗したら借金を抱えるのでは？」と不安を抱きがちです。
しかし、基本を押さえたロードマップを
理解すれば、安心して一歩を踏み出せます。
この記事では、 不動産投資を始めるための
5ステップ を具体例を交えながら解説します。
「将来の資産形成を考えたい30代会社員」や
「副収入を得たい方」にとっても役立つ内容ですので、
ぜひ最後まで読んでみてください。
不動産投資は株式投資やFXと違い、
専門用語や仕組みを理解しないまま始めると、
思わぬ失敗につながります。
特に初心者が押さえておくべきキーワードは以下の通りです。
利回り：物件の収益性を測る指標。
表面利回りと実質利回りの違いを理解することが重要。
キャッシュフロー：毎月の家賃収入から
ローン返済や管理費を差し引いた実際の手残り。
減価償却：建物部分の価値を経費として
計上できる制度。節税効果に直結。
表面利回りだけを見て物件を
購入し、実際には赤字経営になるケース。
減価償却を考慮せずに法人
・個人の税金対策を誤るケース。
不動産投資関連の本を数冊読む、
またはセミナーに参加して、
基礎用語を整理しましょう。
「用語を理解しているかどうか」で、
不動産会社との商談レベルも変わります。
不動産投資は「何のために投資するのか」で
選ぶ物件がまったく異なります。
老後資金の準備 → 長期安定型のファミリー物件
副収入を得たい → キャッシュフロー重視のワンルーム投資
資産拡大を狙う → 複数棟や新築RCへのチャレンジ
目的が曖昧だと、営業トークに流されて
「買ったけど使えない物件」を掴んでしまう可能性があります。
目的を明確化したら、
次に「数値目標」を設定しましょう。
月のキャッシュフロー：＋5万円
年間の利回り：6%以上
投資期間：10年
こうした基準を持っていると、
営業マンの提案に振り回されず、
冷静に判断できます。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「不動産投資において新築と
中古のどちらを選ぶべきか」について、
投資家目線で徹底解説します。
不動産投資を始める際、
多くの方が最初に迷うのが
「新築と中古、どちらを買うべきか？」という点です。
両者には明確なメリット・デメリットがあり、
投資スタイルや資産状況によって最適解は変わります。
新築物件のメリット・デメリット
メリット
外観や設備が新しく、入居者が付きやすい
初期の修繕コストが抑えられる
減価償却期間が長く、長期的な節税計画が立てやすい
金融機関からの評価が高く、融資が通りやすい
デメリット
価格が割高になりやすい
その分、表面利回りは低くなりやすい
→ 長期で安定した資産形成を狙いたい人には向いています。
メリット
価格が抑えられ、利回りが高くなる傾向
賃貸需要や家賃相場の実績があり、収益予測が立てやすい
減価償却による節税効果が大きい（特に木造アパートなど）
デメリット
修繕リスクや突発的な支出が発生しやすい
入居者トラブルや老朽化によるコスト増の可能性
→ 短期的に節税効果や高利回りを狙いたい人に向いています。
結論として、新築と中古は
「目的によって使い分ける」のが正解だと個人的に思います。
短期で節税・利回りを重視 → 中古
長期で安定性・資産価値を重視 → 新築
また、融資の観点も重要です。
自己資金が少ない方は、
融資評価の高い新築からスタートし、
キャッシュフローを貯めて中古投資に進む戦略も有効です。
投資判断のポイント
数字だけで判断するのではなく、
以下を総合的に考えることが大切です。
物件の立地・需要
自身の投資目的（短期か長期か）
資産背景や融資条件
「新築＝安定」「中古＝利回り」という
シンプルな図式でなく、自分の投資戦略に
合った選択が成功への近道です。
まとめ
新築：管理がしやすく長期安定志向向け
中古：高利回り・節税効果を狙いたい人向け
最適解は人それぞれ。投資戦略に合わせた選択が重要
今後も、不動産投資を成功させるための
思考法や実践的なノウハウを発信していきます。
ぜひ次回の記事もご覧ください。
その他、SNSも発信していますので
よかったら見てくださいね。
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