株式会社Multiface｜不動産賃貸経営と資産形成のリアル

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不動産投資の融資が通らない人の共通点｜審査に強くなる準備方法を徹底解説

株式会社Multiface代表の五反田です。

不動産投資を始めるうえで

避けられない壁が「銀行融資」です。

しかし多くの初心者が、知らないうちに

“融資NGになる行動” を取ってしまっています。

今回は、私自身の経験や

投資家仲間の事例をもとに

融資審査で落ちやすい人の

特徴5つをわかりやすくまとめました。

知らずに進めると大きな遠回りになるので、

必ず最後まで読んでください。

① 銀行面談でNGワードを連発する

融資面談で最も注意したいのが言葉選びです。

銀行が嫌う代表的なワードは

「不動産投資」

「初心者ですが…」

これらは“副業・投機”のイメージ

が強いため、銀行は慎重になります。

正しい言い方は以下の通り。

「不動産賃貸業」

「賃貸経営の事業資金」

また、資産の虚偽申告は絶対にNG。

一度でも嘘がバレれば、

その金融機関とは一生取引できません。

② 書類準備が甘い人

銀行担当者はとにかく忙しいため、

“手間がかかる人” = 印象が悪いとなります。

最低限、以下は面談時に

すぐ出せる状態にしておきましょう。

・物件の詳細資料

・源泉徴収票（最新）

・確定申告書（3期分）

これらをスムーズに提出できる人は、

審査が圧倒的に有利になります。

③ 資産背景の整備ができていない

年収が高くても「預金ゼロ」は要注意です。

銀行は必ず「何に使ったのか？」を詳しく聞きます。

また、一般的に

年収400万円未満は融資が厳しいライン

もし現金購入が可能なら、

まずは小ぶりな物件から実績を積むのも非常に有効です。

④ 融資・不動産の基礎知識が不足している

銀行は「お金を貸しても

問題なく運営できる人か」を見ています。

面談で即答できるべき項目は以下の通り。

・キャッシュフローの構造

・返済比率の計算

・空室リスクの管理方法

これらが曖昧だと、

“知識不足でリスクが高い” と

判断され、審査が通りにくくなります。

⑤ 金融機関の選び方を間違えている

「どこの銀行に行くか」は、

融資の9割を決めると言っても過言ではありません。

銀行には得意・不得意があり、

属性や物件によって相性が大きく変わります。

主な金融機関の特徴

・メガバンク：圧倒的にハードルが高いので

あまりおすすめはできない

・地方銀行：属性が良ければ前向き、

新築や築浅などが向いてる

・信用金庫・信用組合：中小法人や個人投資家と相性◎

まずは地元の信金・信組・地銀

から攻めるのが鉄則です。

まとめです。融資の成否は「事前準備」が9割

銀行融資は、言葉遣い・書類・資産管理・知識、

すべての準備が整って初めて前に進みます。

私自身も小さな物件から実績を積み、

いまでは複数棟を所有するまでに成長できました。

焦らず一歩ずつ信用を

積み重ねることが、不動産投資成功への

最短ルートです。

もしこの記事が参考になったら、

シェアやコメントをいただけると嬉しいです。

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不動産投資物件の探し方を徹底解説｜初心者でも “失敗しない探し方” を公開！

株式会社Multifaceの代表の五反田です。

今回は、

「不動産投資用物件の探し方」

について、実体験も踏まえて分かりやすく解説します。

結論からお伝えすると、
物件の探し方は大きく次の2つです。

① 不動産ポータルサイトで探す

② 不動産会社から紹介を受ける

この2つを正しく使い分けることで、
理想の投資物件に出会える確率が一気に高まります。

1. 不動産投資物件の探し方（基本ステップ）

私は毎日「楽待」「健美家」を

中心にネットでリサーチしています。

ここでは、初心者でもすぐ実践できる “正しい見方” を解説します。

① エリアは必ず絞る｜まずは住み慣れた地域でOK

物件探しで最初にやるべきことは、

買うエリアの明確化です。

どこを買えばいいか分からない

→ 自分が住んでいる・詳しい地域でOK

特に初心者は、以下の条件の

物件が扱いやすくおすすめです。

・築30年以内

・木造一棟アパート

・利回り10％以上

築古木造一棟のメリットは、

“安く買えて、高利回りが狙え、

リフォーム費用を抑えやすい” こと。

初心者でも取り組みやすいカテゴリーです。

② 相場観を身につける｜分からないなら絶対に買わない

不動産投資で失敗する人の多くは、

「価格の妥当性（相場）が分からないまま買ってしまう」

という共通点があります。

相場を理解することで、

高い物件を掴まない

市場より割安な“掘り出し物”に気付ける

という大きなメリットが生まれます。

③ 良い物件は“即問い合わせ” が鉄則

良い物件は、数時間〜1日で掲載が消えます。

「気になるけどあとで…」

という人はほぼ買えません。

“安いと思ったら即問い合わせ”

これが成功者の共通ルールです。

2. おすすめの探し方①：不動産ポータルサイト

不動産投資では、ネットを使った情報収集が必須です。

▼主なポータルサイト

楽待

健美家

不動産投資連合隊

■メリット

物件数が圧倒的に多い

比較しながら効率的に探せる

コラムや事例が豊富で勉強にもなる

■デメリット

良い物件はすぐ消える

情報量が多く、絞らないと時間が消える

セミナー勧誘・強引な営業も存在

そのため、効率よく条件を絞り込みつつ、

自分のエリアで強い仲介会社を

見つけると、より質の良い情報が集まります。

3. おすすめの探し方②：不動産会社から紹介をもらう

物件探しは「仲介会社との関係構築」が非常に重要です。

■不動産会社と出会う方法

友人・知人の紹介

ポータルサイトから問い合わせ

セミナーや勉強会での出会い

■メリット

専門性が高い

管理まで任せられるため手間が減る

非公開物件（未公開情報）を

紹介してもらえる可能性がある

■デメリット

エリアが限定されがち

幅広いジャンルを扱う会社もあり選別が必要

特に重要なのは、

“買えるお客” と思われること

これだけで紹介物件の質と量が一気に変わります。

ビジネスパートナーとして信頼を築く意識を持ちましょう。

4. まとめ｜エリア・相場・スピードがすべて

不動産投資物件の探し方で大切なのは、

どこで探すか（ポータル or 不動産会社）

いつ動くか（判断のスピード）

どこまで妥協するか（条件の優先順位）

完璧な物件を求めすぎて、

一生買えない人も少なくありません。

“エリアを絞り、相場を知り、良い物件は即行動”

この3つを徹底すれば、

理想の一棟に出会える確率は確実に上がります。

今後も、皆さんの投資判断に

役立つ実践的な情報を発信していきます。

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【不動産投資】家賃の下落と不動産投資の収益について解説！

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回は不動産投資で誰もが避けて通れないテーマ、

「家賃の下落が収益に与える影響」

について分かりやすく解説します。

結論を先にお伝えすると…

『家賃の下落は不動産投資の収益性を直撃』します。

家賃が下がると、

・利回り

・キャッシュフロー

・物件価値

のすべてに影響します。

ここでは、具体的にどのような

変化が起きるのかを整理してみます。

1. 利回りが低下する

家賃が下落すると、

まず表面利回り、実質利回り

（純利回り）が下がります。

・年間家賃収入が減る

経費や返済額は変わらない

→ 結果として利回りは確実に悪化

利回りが下がると、

新たな投資対象としての魅力が薄れ、

投資判断を見直す必要が出てきます。

2. キャッシュフロー（手残り）が減少する

家賃が下がれば、

当然ながら毎月の収入も減ります。

例えば、

月8万円 → 月7.5万円に下落

年間では6万円の減収

家賃が1万円下がるだけでも、

ローン返済後の手残りは大きく変わり、

長期的なキャッシュフローに悪影響を与えます。

3. 物件価値が下落する

不動産の価値は

「収益性」に強く紐づいています。

家賃が下がる → 利回り悪化 → 物件評価額が下がる

将来的に売却を考える場合、

家賃相場の安定性や地域の

需給バランスを見ておくことが重要です。

4. 家賃下落は予測できる？築年数で比較できます

特に地方物件や築古物件では、家賃下落が顕著です。

新築 → 建物が最も高く貸せる

築5年 → 少し下がる

築10年 → さらに下がる

築15年 → 新築時より大きく下がる

同じ間取りの近隣物件を調べることで、

「自分の物件が将来どれくらいの家賃になるか」

はある程度予測できます。

■家賃下落を織り込んだシミュレーションが最重要

家賃が下がる前提で収支シミュレーションを行うことで、

・購入後に慌てない

・キャッシュフローの悪化に備えられる

・投資判断がより正確になる

といったメリットがあります。

「家賃1,000〜2,000円下落した場合のCF」

「空室期間が1ヶ月あった場合」

など複数パターンのシミュレーションは必ず行いましょう。

まとめです。

家賃下落は不動産投資に

おいて避けられないリスクです。

しかし、事前に収支シミュレーションを行い、

家賃の下落幅を予測しておくことで、

安定した投資運用が可能になります。

今後も、実践で役立つ不動産投資の

リアルな情報を発信していきますので、

ぜひ参考にしてください。

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不動産投資で年収1000万円へ最速で到達するための4ステップとは？【初心者向け】

株式会社Multiface代表の五反田です。

今回のテーマは、

「不動産投資で年収1000万円を最速で達成するための4つのコツ」

について、私自身の実体験を

交えながら解説します。

多くの方が「融資の引き方」

「リフォームノウハウ」「利回り計算」などの

テクニックを求めますが、

実は最短で成果を出すうえで

重要なのは“思考”と“行動戦略”です。

私は不動産投資を始めて約2年半で年収1000万円を達成しました。

その際に最も効果があったと感じる4つのポイントを詳しくお伝えします。

【結論】年収1000万円を最速で達成する4つのコツ

・不動産業者とのつながりと良質な物件情報の確保

・理想の投資家（モデリング先）を見つけて徹底的に真似る

・平日の時間の使い方を最適化する

・無理のない範囲で物件規模を拡大し、リスクと向き合う

これらを順番に解説します。

1. 不動産業者とのつながりと「良い物件情報」を確保する

不動産投資は、

「物件情報の質＝収益の質」

と言えるほど、情報の差が収益に直結します。

初心者がネット上で優良物件を

見つけるのは正直かなり難しいです。

理由は簡単で、良い物件は水面下で

プロや既存顧客へ流れていくからです。

■ 不動産業者とつながる具体的な方法

・知り合いの大家さんから紹介を受ける

・大家の会やサロンに参加して情報交換する

・収益物件の専門業者に自分からアポイントを取る

・管理会社に「良い物件が出たら紹介してほしい」と伝える

特におすすめは、

「既に実績のある大家から業者を紹介してもらうこと」。

信頼関係があるため、最初から良い情報が得られやすいです。

2. 理想の投資家（モデリング先）を見つけて徹底的に真似る

人の行動・成果は、環境に大きく影響されます。

だからこそ、目標の年収や生活を

実現している“成功者”を探し、

真似することが最短ルートです。

■ モデリングすべき理想像の例

好きな時に旅行できる生活

会社に縛られず自由な時間を確保している

欲しい車や家を手にしている

ご両親へ親孝行ができている

私はセミナーやサロン、大家の会に積極的に参加し、

「この人のようになりたい」と思える投資家を見つけました。

そしてその人の思考、行動、投資判断を徹底的に真似る。

気づけばそれが自分のオリジナルとなり、

成功への最短距離となりました。

3. 平日の時間の使い方を最適化する

会社員の方にとって大きな壁が、

「平日の行動が制限されること」です。

銀行融資の面談も、

管理会社との打ち合わせも基本は平日。

そのため私は、以下のような形で時間を捻出しました。

・有給や早退を使って銀行訪問

・土日は物件見学にフル活用

・仕事終わりにセミナーや勉強会へ参加

・通勤時間に投資の学習や情報収集を習慣化

本気で年収1000万円を目指すなら、

会社の働き方や職種を変えることも選択肢に入れて良い

と私は思っています。

4. 物件規模の拡大とリスクマネジメント

いきなり1億円規模の

物件に挑戦することもできますが、

初心者にはリスクが非常に大きくおすすめしません。

私の場合は、

まず2000万円ほどの利回り15%物件でスタート

そこから複数の3000万円クラスの物件へ拡大

というように段階的に規模を広げました。

小さく始め、経験と知識を積みながら徐々にスケールする。

この“スモールスタート”が結果として

リスクを抑え、成功確率を高めます。

【まとめ】2年半で年収1000万円を達成できた理由

今回ご紹介した4つのコツを総合すると、

業者との関係構築で良い物件情報を掴む

成功者の思考と行動を徹底的に真似る

平日の行動量を最大化する

小さく始めて着実に規模を拡大する

私はこれらを愚直に続けた結果、

約2年半で年収1000万円を達成することができました。

この記事が、不動産投資で成功を目指す

皆さんの行動のヒントになれば嬉しいです。

SNSでも日々情報発信していますので、

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