はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資の収益計算の方法』
です。
結論から言うと・・・
不動産投資の収益計算は、
物件から得られる収益の正確な把握と投資判断に不可欠です。
【収益計算の手順】
①満室時の収益を計算する
②年間家賃収入を見積もる
③ランニングコストを計算する
④利回りを計算する
【満室時の収益】
→家賃ー銀行返済ー経費 = 手残り金額
※税金が別途かかる(所得税、住民税)
・銀行返済
構造により融資期間が大きく変わります。
また、金利は銀行とその人の勤務先や資産に
よっても変わります。
返済シミュレーションを使いましょう。
【経費】
目安として7%〜10%になります。
（内訳の例）
・仲介手数料
・登記にかかる費用(登録免許税、司法書士手数料)
・固定資産税の日割り
・印紙代金、ローン手数料
・管理費
・火災保険
今回のまとめになります。
不動産投資における収益計算は、ただ数字を出すだけではなく、
リスク管理や市場調査も重要です。
正確なデータと市場動向を理解したうえで、
収益計算を行いましょう。
これにより、投資の成功確率を高めることができます。
「収支シミュレーション」などの参考サイトで
確認することをおすすめします。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回のテーマは、
『不動産投資における収益計算は重要？』
です。
結論から言うと・・・
不動産投資における収益計算は、
投資の成功に不可欠な要素です。
この計算によって、資産運用の健全性を把握し
財務の安定性を確保できます。
理由を解説します。
①利回り計算
利回り計算は、投資物件の収益性を測るための重要な数値です。
表面利回りや純利回りを算出することで、
異なる物件を比較しやすくなります。
利回りが高いほど、投資の魅力が増し、
資金を有効に活用できる可能性が高まります。
②キャッシュフローの重要性
収益計算によって得られるキャッシュフローは、
不動産投資の根幹です。
キャッシュフローとは、投資からの収入と支出の差額を指し、
健全な財務状況を維持するためには、
正確に把握する必要があります。
特に、ローン返済、運用経費、税金などを考慮した上での
キャッシュフロー計算が重要です。
これにより、利益が出るかどうかを理解し、
必要に応じて戦略を見直すことが可能です。
キャッシュフローがプラスなら毎月手元にお金が
残せ、再投資にも回せます。
③投資のリスク管理
収益計算はリスク管理にも関連しています。
損益分岐点を下げることにより、
投資のリスクを減少させることができます。
家賃収入を増加させることや、経費を削減することで、
リスクを適切に管理し、
安定した利益を確保することが可能です。
今回のまとめになります。
不動産投資における収益計算は、
多面的な重要性を持っています。
これらを正確に理解し、実行することで、
長期的な成功を収めるための基盤を築くことができます。
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今回のテーマは、
『銀行評価価格と収益還元価格』
です。
結論から言うと・・・
銀行評価金額とは、
銀行が融資判断を行う際に対象とする資産の
価値を評価した金額のことです。
収益還元価格とは、
不動産投資などにおいて、その不動産が将来的に生み出すと
予測される収益を基に算出される価格のことを指します。
【銀行評価金額】
この評価は、主に不動産や有価証券などの
現物資産に対して実施されます。
銀行評価金額は、評価の際に以下の要因によって影響されます。
・資産の種類→不動産、株式、有価証券など、
資産の種類によって評価方法が異なる。
・物件の状態→購入対象の物件の物理的状態や位置、
利便性なども評価には考慮される。
・市場状況→不動産市場や株式市場の動向、
経済情勢も評価金額に影響を与える。
これらのように、銀行評価金額は
さまざまな要因を考慮して算出され、
不動産や資産の融資を決定する重要な指標となります。
【収益還元価格】
不動産の収益性を評価するための一般的な方法であり、
将来得られる収益を現在の価値に換算して
不動産の価格を算定します。
収益還元価格の計算には主に二つの方法があります。
1. 直接還元法
特定の期間（通常は1年間）の純収益を還元利回りで割ることにより、
不動産価格を求めます。
2. DCF法
将来の毎月の利益と売却価格を現在価値に割引き、
それらを合計して評価額を求めます。
収益還元法は、不動産の将来の収益性に基づいているため、
投資家にとっては重要な情報源となります。
今回のまとめになります。
実際の収益に基づいた価格を導き出すことができ、
不動産投資判断の際の有用な指標となります。
ただし、銀行によって算出方法が異なり、
実際の価格とは違うため、
あくまで参考価格としてみましょう。
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今回のテーマは、
『積算価格とは』
です。
結論から言うと・・・
積算価格とは、
不動産において土地および建物の価格を別々に評価し、
その合算によって算出される価格です。
【積算価格】
・主に不動産の売買や融資の際に参考として用いられます。
積算価格=土地の値段+建物の値段
土地 = 相続税路線価×面積
建物 = 再調達価格×面積×残存年数
銀行によって算出方法が違い、実際の価格とは違うので
あくまで参考価格となります。
【土地の評価】
・相続税路線価×土地の面積
・路線価方式
路線価とは、国税庁が定めた道路に面した土地の1㎡当たりの評価額です。
毎年7月に公表され、路線価はそれぞれの土地に
アクセスする道路の価値を反映しています。
土地の評価額は、路線価に土地の面積を掛けることで算出されます。
・倍率方式
倍率方式は、比較可能な土地の公示価格や
固定資産税評価額を基にして、特定の倍率を適用することで
土地の評価額を算出します。
この方法は、路線価が無い地域や個別の事情がある土地に用いられます。
【建物の評価】
建物の評価は、建物の再建築費用に基づいて
算出されることが多いです。
これは、建物がどの程度の費用で再建可能かという観点から評価します。
・再調達価格×面積×残存比率
今回のまとめになります。
このようにして算出された積算価格は、
金融機関が融資を行う際の担保評価に利用されるほか、
不動産業者が物件の適正価格を把握するための
指標としても重要な役割を果たします。
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今回のテーマは、
『不動産の市場価格の重要性とは』
です。
結論から言うと・・・
不動産の価格は、非常に重要です。
しかし、物件は同じものが二つとなく
価格がわかりにくいのも事実です。
【不動産の市場価格】
・お店で買える価格
・スナック菓子1袋120円が市場価格
・120円のものから280円の物もある
→ビジネスで儲けるには、
市場価格より安く買うことが重要
果物
・りんごが150円
・不作で250円、豊作で100円
不動産
・新しいと高い
・駅近だと高い
→価格を掴むことが大切！
【不動産の価格はわかりにくい】
・価格がわからなく、高く買ってしまう
→注意、業者のカモになる
・マンション１棟9800万円は高いのか安いのか？
→総合的に判断して、安いか高いか決める
・実際に、本来1億のところ1.5億で買ってしまし
マイナスになることもある
今回のまとめになります。
不動産の市場価格は、
さまざまな要因によって決まります。
不動産の価格は、非常に重要かつ
分かりづらいです。
価格の感覚を掴み、騙されないようにしましょう。
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