はじめまして。 株式会社Multiface 代表取締役の五反田です。 私は27歳で不動産投資をスタートし、現在31歳。 これまでにアパート6棟（40部屋）と 区分マンション1部屋を購入し、資産約2億円 ・家賃年収（税引前）1500万円の規模で不動産賃貸経営を行っています。 不動産投資を始めたきっかけは、 「将来の資産形成」 「年収1000万円程度の安定収入を得られればいい」 という思いからでした。 特に、労働収入だけに頼らず、 資産を活かして安定的な収益を 得る仕組みを作りたいと考えたことが、 不動産賃貸経営を始める決断につながりました。 現在、私の事業は不動産の売買仲介や 管理業務ではなく、純粋な賃貸経営のみを行っています。 そのため、投資家として 「長期的に安定した賃貸経営を実現する方法」を 常に追求しながら運営しています。 このブログでは、 ・ 私自身の不動産投資の経験談 ・ 物件購入の際に意識しているポイント ・賃貸経営のリアル（成功・失敗の実体験） ・資産形成の考え方 などを発信しこれから不動産投資を始める方や、 すでに取り組んでいる方に少し役立つ情報をお届けします。 あとは自身のアウトプットのためです。 不動産賃貸経営を通じて、 経済的自由を手にするためのヒントを このブログで共有していきますので、ぜひご覧ください！ よろしくお願いします。
株式会社Multiface、代表の五反田です。
今回は、物件オーナー向けに、
一括借上げ（サブリース）契約のメリットと注意点を
投資家としての視点で整理しました。
サブリースとは、
業者がオーナーから物件を借りて、
入居者へ転貸する方式です。
空室に関わらず家賃が保証されます。
・メリット1：空室リスクを軽減できる
サブリース業者により、
入居者の有無にかかわらず家賃が支払われるため、
空室が続いても収益が途切れません。
・メリット2：管理負担を業者に委託できる
入居者募集、賃借契約、集金、対応、
修繕管理などをていねいに代行してもらえます。
オーナーの時間負担が大幅に減ります。
注意点1：家賃が見直され減額される可能性
保証家賃は長期契約とはいえ、
一般的に2年に1回程度の見直しが入り、
減額リスクがある点に注意が必要です。
注意点2：契約解除時に違約金が発生する
契約期間中に解除すると、
4〜6ヶ月分ほどの違約金が発生することも多く、
売却などに影響します。
注意点3：業者の信用力が重要
サブリース業者が倒産すると、
家賃未払いや契約解除などのトラブルが発生します。
信用ある業者選びが不可欠です。
法的・契約面のチェックポイント
契約前に以下を確認しましょう：
免責期間（家賃がオーナーに入らない期間）
家賃見直しルール
解約条項と違約金の有無
修繕・リフォーム費用の負担分担
これらを契約書で明確に理解することが重要です。
サブリース契約の選定判断ガイド
総まとめ
サブリース契約は、
空室リスク対策と管理の効率化に有効です。
ただし、家賃見直しや違約金、業者倒産のリスクもあるため、
契約内容と業者信用をしっかり確認したうえで利用する必要があります。
今後も、不動産投資家としての経験と実務知識をもとに、
有益な投資判断情報をわかりやすく発信していきます。
ぜひ次回もご覧ください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は不動産投資において、
「法人化の判断基準」を初心者にも分かりやすく解説します。
個人で物件を運用している方でも、
一定規模以上になると法人化を検討すべきです。
年収・物件収益性・将来の節税効果など、
複数の視点で判断する必要があります。
◆ 判断①：年収2000万円以上なら検討の目安
個人の不動産所得が増えると、
所得税の最高税率が適用されます。
年収2000万円前後で法人税の方が有利になる場合も
あるため判断基準として有効です。
◆ 判断②：税率と所得分散のメリット
法人では、不動産収益を役員報酬などへ分配でき、
個人側の課税を抑える「所得分散」が可能です。
法人税率と比較して効果的な節税につながります。
◆ 判断③：損失繰越期間の違い
個人の場合、赤字の繰越期間には制限がありますが、
法人は最大で9年間赤字を繰越可能です。
安定しない収益状況でも利点を活かせます。
◆ 判断④：相続・承継計画に有利な構造に
法人を使うことで、株式を相続財産として扱い、
不動産自体の評価を節税対象から外せる可能性があります。
相続対策としても検討価値があります。
◆ 判断⑤：法人設立による手間とコスト
法人設立には登記費用や会計・税務のコストが伴います。
小規模で初期段階の投資家には逆に負担になるケースもあります。
法人化によるコストとメリットのバランスを考慮すべきです。
☆法人化を検討すべき5つの条件まとめ
・年収2000万円以上で所得税負担が重い
・個人税の所得分散で節税効果を狙う
・赤字の繰越期間を長く保ちたい
・相続や事業承継を見据えた対策
・設立・運営コストとの費用対効果
総まとめ
法人化は万能ではなく、
個人運用が適しているケースも多くあります。
しかし、規模が大きくなるほど節税・相続の設計などで有効です。
数字と目的に基づいて判断し、必要なら専門家と連携することが最善です。
今後も、投資家視点と実務視点を融合した、
価値ある不動産運用知識を発信していきます。
ぜひ次回の記事もご覧くださいね。
それではまた！
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「不動産投資において新築と中古のどちらを選ぶべきか」
というテーマについて、
投資家の視点でわかりやすく解説します。
不動産投資の入口で多くの方が悩むのが、
「新築と中古、どちらを買うべきか？」という問題です。
両者には明確なメリット・デメリットがあり、
状況によって最適解は変わります。
まず、新築物件の特徴を整理しましょう。
新築は外観・設備が綺麗で、
初期段階では入居者が付きやすく、
修繕コストが抑えられる傾向にあります。
また、新築は「減価償却期間が長い」ため、
長期保有を前提とした節税計画が立てやすいです。
加えて、住宅ローンや投資ローンでも、
金融機関の評価は比較的高くなります。
一方で、新築物件は価格が割高であり、
その分、表面利回りが低くなる傾向があります。
利回りを重視する投資家には、
不利に感じる点かもしれません。
次に中古物件のメリットを見ていきましょう。
中古は、築年数が経っている分、
価格が抑えられており、
表面利回りが高くなる傾向があります。
さらに、実績がある分、
エリアの賃貸需要や家賃相場も
事前に把握しやすく、
空室リスクの予測がしやすいです。
中古物件の大きな強みは、
「減価償却による節税効果」です。
特に木造アパートなどであれば、
耐用年数が短く、一気に経費計上できます。
ただし、築古物件は
修繕リスクや突発的な支出も想定すべきです。
入居者トラブルや老朽化による修理費が、
利回りを圧迫することもあります。
結論として、新築と中古は
それぞれ投資戦略によって使い分けるべきです。
短期で節税・利回りを重視するなら中古、
長期安定・資産性重視なら新築が向いています。
また、融資との相性も大切です。
自己資金が少ない方は、
融資評価の高い新築からスタートし、
キャッシュを貯めて中古に進むのも有効です。
重要なのは、「数字」だけでなく、
物件のエリア特性や需要、
そして自身の資産背景に合わせた選択です。
最後にまとめます。
新築＝管理しやすく安定志向向け
中古＝利回り・節税を狙いやすい
どちらが正解ではなく、
目的と戦略によって選ぶことが大切です。
今後も、不動産投資を成功させるための
戦略的な思考法と実践的な知識を
わかりやすく発信していきます。
ぜひ次回もご覧ください。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
「なぜ会社員こそ不動産投資に向いているのか」
その理由と背景を、
現役投資家として解説していきます。
最近では、会社員の方から
不動産投資を始めたいという
相談を多くいただきます。
副業解禁が進む中、
不動産投資は注目を集めています。
なぜ、会社員が有利なのか。
その答えは、
「信用力の高さ」にあります。
この信用が、融資を通す力になります。
金融機関は、安定した給与を評価し、
収入源が明確な会社員に対して、
融資審査で高評価を出します。
これは、大きな武器になります。
会社員としての地位が、
“収益物件を持つチャンス”を
作り出してくれるのです。
つまり、属性の良さが強みです。
また、不動産投資は、
働きながらでも実行できます。
管理会社を活用すれば、
時間に縛られず収益化が可能です。
さらに、不動産収入は、
将来の年金代わりにもなります。
「不労所得」として家賃が入り、
老後の備えにもなるのです。
税制上も、会社員にメリットがあります。
減価償却などを活用し、
所得税や住民税の軽減が可能です。
節税効果は大きな利点です。
ただし、当然ながら
注意点もあります。
無理な借入、物件選びの失敗、
空室リスクなども想定すべきです。
だからこそ重要なのは、
正しい知識と計画性です。
副収入を得る手段として、
不動産投資を「戦略的に」行う必要があります。
会社員が不動産投資を始めるなら、
まず以下の点を押さえましょう。
1．融資条件の把握
2．エリアと物件選定
3．管理・運用の外注体制
4．節税の基本理解
5．出口戦略（売却や保有継続）
まとめます。
会社員こそ不動産投資に向いているのは、
収入が安定し、信用力が高いためです。
副業として始められ、
資産形成・節税・老後対策に効果的です。
今後も、
働きながら資産を築く方法として、
不動産投資を現実的に活用するための
情報を発信していきます。
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株式会社Multiface代表の五反田です。
今回は、
これから不動産投資を始めたい方向けに、
「成功するために抑えるべき
基本5項目」について解説します。
不動産投資は、
物件を買えば儲かるものでは
決してありません。
基本を理解してからこそ、
初めてスタートラインに立てます。
まずは、
不動産投資の仕組みを
正しく理解することが大切です。
利益は主に2種類あります。
一つは、
家賃収入によるインカムゲイン。
もう一つは、
売却益によるキャピタルゲインです。
家賃収入は、
空室や家賃下落の影響を受けます。
売却益は、
市場やタイミング次第で変動します。
つまり、
不動産投資とは「安定収入」ではなく、
リスクとリターンの
バランスを取る戦略なのです。
次に重要なのが、物件選びの基準です。
立地・築年数・構造・利回りなど、
数値で判断する力が求められます。
例えば、同じ利回りでも、
空室リスクの高いエリアでは
収支が安定せず、
結果的に損失となることもあります。
続いて、
ローンや融資の知識も不可欠です。
金融機関の審査基準、
金利、返済期間などを理解し、
無理のない資金計画を立てましょう。
また、
管理・運用の知識も必要です。
購入後の修繕、クレーム対応、
入居者管理などは、
収益に直結する実務領域です。
最後に税金と出口戦略の理解も欠かせません。
減価償却や譲渡所得税、
相続税などの制度を知り、
出口まで見据えて行動することが重要です。
ここまでの5項目をまとめます。
① 収益の構造（インカム・キャピタル）
② 物件選定（立地・築年数など）
③ 融資知識（金利・返済計画）
④ 管理運用（実務対応の仕組み）
⑤ 税務と出口戦略（節税と売却）
この5つの基本が理解できていれば、
不動産投資の「土台」が
しっかりと築かれます。
焦らず、着実に一歩ずつ
学びながら進めていきましょう。
今後も、初心者の方にも分かりやすく、
投資家目線で実務的な情報を
丁寧に発信していきます。
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